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ローンの残っている家は売れない?売れない場合の対処法と住み替えローンの利用方法を解説

2022.11.01
2022.11.01
「家とお金」

ローンの残っている家の売却を検討している方の中には、売れるのかどうかわからないと困っている方も多いのではないでしょうか。この記事では、ローン完済できていない家が売れない理由や売却するコツ、ローンの残りがあっても使える住み替えローンなどについて解説します。家が売れないストレスを避けたい方は、ぜひ参考にしてください。

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ローンが残っている家を売却するのは難しい?

「顔を手でおおう男性」

ローンが残っている家は、売却することが難しいです。ローン返済中の家には抵当権がついており、原則、そのままの状態では売却できません。ここでは、ローンの残っている家を売却するのが難しい理由を詳しく見ていきましょう。

ローン返済中の家には抵当権がついている

ローン返済中の家を売るためには、「抵当権」という権利を理解しておく必要があります。抵当権とは、ローンを支払えなくなった場合、銀行が家を差し押さえられる権利のことです。

ローンの未払いがあった場合、銀行はお金を貸しただけの状態でローンを回収できませんが、抵当権によってそのリスクを回避できます。

抵当権のある家はそのまま売却できない場合が多い

原則、抵当権のついたまま家を売却することはできません。差し押さえになってしまう可能性があり、買主を見つけることが難しいためです。

そして、抵当権を抹消するためには、ローンを完済する必要があります。ローンの残っている家を売りたい場合は、買主への引き渡しと同時にローンをすべて返済しなければなりません。抵当権を抹消する手続きは、司法書士に登記変更を依頼することが一般的です。

家の売却金額だけではローン完済できない

家を売却した金額でローンを完済できれば、抵当権を抹消でき、問題なく買主に引き渡しできますが、家の売却金額だけではローンを完済できない時があります。

なぜなら、家の価値が落ちるスピードは、ローンの残りが減るスピードよりも早いためです。家の価値は、新築から10年ほどで大幅に下がる傾向にあります。家の価値が下がれば、高い金額で家を売ることはできません。

また、家を売る際、税金や手数料など諸々の費用がかかります。「家の価値が大きく下落」「経費がかさむ」という状況になるため、売却金額だけではローンを完済できない可能性が高いのです。

 

ローン完済できていない家を売却するコツ

「握手する人々」

ローンの残りを返済できない家でも、以下の方法で売却できる可能性があります。

  • 信用できる不動産会社を選ぶ
  • 事前に売却関連費用を算出する

どちらも、資金不足を解決するコツです。それぞれ詳しく見ていきましょう。

コツ①:信用できる不動産会社を選ぶ

家の売却活動をおこなうのは不動産会社となるため、実績豊富な会社を見つければ、できる限り家を高く売ってローンの残りを減らすことが可能です。

不動産会社ごとに得意な物件の種類やエリアなどが異なるため、ホームページを確認したり、実際に担当者に会って話したりして、不動産会社を選ぶようにしましょう。家を高く売りたい場合は、複数の会社に査定を依頼し、高額になっているところを選ぶのがおすすめです。

ただし、契約を結ぶために意図的に高い査定額にしている可能性もあるため、信頼できる担当者なのか、対応などもチェックすることが大切です。

 

■wednesdayの簡易査定

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不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。

こんな方におすすめ:
・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方

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コツ②:事前に売却関連費用を算出する

家を売却するときに必要な費用を理解することで、売却代金からどれくらい手元に残るか把握できます。売却関連費用は、以下のようにたくさんあります。

  • 仲介手数料
  • 抵当権抹消登記費用
  • 印紙税
  • 不動産譲渡所得税
  • 測量費

どの費用をどれくらい支払うのかの目安を事前に計算し、残りの金額からいくら住宅ローンに充てられるのかも併せて算出しましょう。また、不動産会社に相談すれば、売却関連費用についても詳しく教えてもらえます。

 

なかなか家が売れない場合は?

「鍵を持つスーツ姿の男性」

一般的な家の売買は、不動産会社が買主と売主の仲介をして売買契約を成立させますが、時期や築年数、エリアなどに影響され、買主を見つけられない可能性があります。

仲介によって家が売れない場合は、「買取」がおすすめです。ここでは、「買取」の特徴を紹介します。

「買取」も視野に入れる

買取は、仲介とは異なり、不動産会社が買主です。広告を出すため、買主を待つ必要がありません。短期間で取引できるメリットがあります。
また、買取には以下のように「即時買取」と「買取保証」という2つの種類があります。

即時買取:
最短3日~1週間ほどで売却できる

買取保証:
仲介で買主が現れない場合、期限を過ぎると不動産会社が買い取る

確実に家を売却できることは買取の特徴ですが、仲介よりも売却価格が低い傾向にあります。そのため、どうしても家が売れないときに利用することがおすすめです。

 

売却金額でローン返済できないときの対処法

「家とローン」

先述した方法でローン返済できない場合は、以下の2つの対処法を参考にしましょう。

  • 任意売却を検討する
  • 住み替えローンを利用する

それぞれ順に解説します。

対処法①:任意売却を検討する

ローン返済が難しい場合は、任意売却という方法によって、ローンの残りがあっても家を売ることが可能です。任意売却は、抵当権を有している金融機関の承諾を得ることで、抵当権を抹消し、家を市場に売り出せる方法です。

ただし、ローンの返済ができなくなってしまった方以外、任意売却を許可されることはほとんどありません。また、任意売却をおこなってもローン完済とならず一部残債となるため、金融機関と相談し無理のない範囲で返済していくことになります。

対処法②:住み替えローンを利用する

通常の住宅ローンから住み替えローンに切り替えることで、今住んでいる家のローンを返済することも可能です。

住み替えローンとは、今住んでいる家のローンの残りと新居購入資金の合計金額で借り入れできるローンのことです。ローン残債分も借り入れられるからこそ、抵当権を抹消できるメリットがあります。

ただし、通常の住宅ローンよりも、金利が高く設定されていたり、審査が厳しかったりするため、注意が必要です。次の章では、住み替えローンを賢く利用する方法を詳しく解説するので、興味を持った方はぜひご一読ください。

 

住み替えローンを賢く利用する方法

「家を持ち電卓を打つ人」

住み替えローンを賢く利用する方法は、以下の4つです。

  • 利用できる条件をチェックする
  • 買い替え特約をつかう
  • 借りすぎには注意する
  • 依頼する不動産会社とよく相談する

方法①:利用できる条件をチェックする

住み替えローンは審査が厳しいため、事前に利用できる条件を確認しておきましょう。主な審査項目は以下の通りです。

 

審査項目

内容

年齢

借入年齢は満18〜20歳、ローン完済年齢は満80歳を条件にしていることが多い

前年税込年収

400〜500万円程度が基準

勤務先状況

会社員で勤続年数3年以上であれば審査を通過しやすい

ローン残債

ローン残債が多い場合、希望金額での借り入れは難しい

個人信用情報

各種支払いが滞っている場合、審査に通ることは難しい

 

通常の住宅ローンであれば、年収300〜400万円程度が基準となりますが、住み替えローンの場合、それよりも100万円以上高くなっています。

ただし、銀行によっては前年税込年収100万円以上の基準になっているため、住み替えローンを利用する前は、必ず各銀行の条件やプラン内容も調べておきましょう

方法②:買い替え特約をつかう

買い替え特約は、今の家が売却できなかったときに、違約金なしで新居の契約を解約できる条件を売買契約でつけられる方法です。買い替え特約によって、家が売れなくても、新居購入関連費用がかかりません

ただし、買い替え特約は、新居の売主にとってメリットがなく、つけることを拒否されることもあります。すぐにでも売却できそうな家であれば、買い替え特約をつけやすいでしょう。

方法③:借りすぎには注意する

住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも金利が高く設定されているため、借りすぎには注意が必要です。住宅ローンは金利に優遇措置がありますが、住み替えローンにはありません大手メガバンクの場合、0.5%程度という低金利になっており、住み替えローンの場合、2〜4%程度と高めです。

また、今住んでいる家のローンの残りと新居購入資金の合計金額で借り入れるからこそ、トータルの融資額が大きくなります。住み替えローンを利用する前には、資金計画をしっかりと立てましょう。

方法④:依頼する不動産会社とよく相談する

売却を依頼する不動産会社と売買のスケジュールに関して相談しておくことも、住み替えローンを賢く利用する方法です。住み替えローンは、今住んでいる家の売却日と新居購入日を合わせなければ、利用できません。

タイミングを合わせるためには、家の売却と新居の購入を同じ会社に依頼することがおすすめです。別々の会社の場合、労力や時間がかかってしまうため、できるだけ1社にまとめましょう。

 

売れない家を住み替えローンで対処しよう

ローンの残っている家は、抵当権がついているため、売却することは難しいです。実績豊富な不動産会社に売却を依頼しても、築年数の長い家は価値が落ちているため、高額売却は難しく、売却代金でローンを完済できません。

そんなときは、今住んでいる家のローンの残りと新居購入資金の合計金額で借り入れできる住み替えローンがおすすめです。通常の住宅ローンよりも、高い金利や厳しい審査になっていますが、二重ローンよりも返済負担をおさえられます。住み替えローンを利用して、今住んでいる家のローンを完済しませんか。

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航空業界に2年間勤めた後、不動産が好きすぎて2021年にMUSUBUに入社。月間90本MUSUBUメディアのwednesdayとTSUNAGUの構成考案と執筆を務める。絶賛宅建勉強中のライター兼編集者。趣味はルームツアーのYouTube動画を見ること。

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