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マンション売却の費用は?手元に残るお金を多くするポイント

2022.07.25
2022.10.17

マンション売却の費用はいくらかかるのかご存知ですか?マンションを売却した場合、販売価格がそのまま手元には残りません。かかる費用についても確認をしてから売却手続きを進めていくことが大切です。

本記事では、費用の内訳についてや、利益を残すためのポイントをご紹介します。ぜひ参考にしてみてくださいね。

cta-image-3  

 

購入時と同じように売却時にも費用がかかる

住宅とcostと書かれたブロック

マンションを3,000万円で売却できれば、3,000万円が手元に残るということではありません。

マンションを購入する際、仲介手数料などの費用を支払いますが、マンション売却時にもさまざまな費用がかかります

しかも、売却をした翌年に支払いが発生する費用もあるので、知っておかないと支払いに困ってしまうかもしれません。

一般的に言われている売却にかかる費用の目安は、売却価格の5〜7%つまり2,000万円で売却できれば、売却費用は100万〜140万円です。

あくまでも目安なので、100万円よりも安く済む可能性も、140万円よりも高くなる可能性もあります。

これから紹介する各費用の詳細を確認し、計算してみましょう!

 

マンション売却すると原則発生する費用内訳

積み重なった円ブロック

マンションを売却する際に発生する費用は3つに分けて考えるとわかりやすいです。

 

  • 必ず発生する費用
  • 発生する可能性がある費用
  • 売却後に発生する費用

 

順番に見ていきましょう。

必ず発生する費用

必ず発生する費用は次の5つです。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙税
  3. 登記費用
  4. 各種証明書
  5. 引っ越し費用

それぞれを解説します。

 

1、仲介手数料

仲介手数料は不動産会社に対して成功報酬として支払います(個人間で売買契約を結ぶ場合には発生しません)。

売却価格によって仲介手数料は変わるので、下記の表を参考にしてください。

【仲介手数料の上限額計算式】

200万円以下の部分 対象金額(税抜)×5%+税
200万円超え~400万円以下の部分 対象金額(税抜)×4%+税
400万円を超える部分 対象金額(税抜)×3%+税


【計算例】1,000万円でマンションが売れた場合

①200万円以下の部分(200万円):200万円×5%×1.1=11万円

②200万円越~400万円以下の部分(200万円):200万円×4%×1.1=8.8万円

③400万円越の部分(600万円):600万円×3%×1.1=19.8万円

仲介手数料上限額=①+②+③=39.6万円

 

ちなみに、速算法(物件価格が400万円以上の場合使用可能)もあります。

速算法:(物件価格(税抜)×3%+6万円)+税

「上限金額」とはありますが、この上限額で請求する不動産会社が多いです。

また、不動産会社によっては「仲介手数料無料」「仲介手数料半額」など、割引をしていることもあります。

 

2、印紙税

受取金額が5万円以上の契約書や領収書に対してかかる税金です。

不動産の売買にはほぼ支払いが必要になりますが、税金額は物件の金額によって変わります

以下一部ですが、印紙税の金額をまとめました。

500万円超~1,000万円以下 1万円
1,000万円超~5,000万円以下 2万円
5,000万円超~1億円以下 6万円

 

3、登記費用

登記費用とは以下の2点を指します。

  1. 所有権移転登記:買主負担
  2. 抵当権抹消登記:手続き費用3,000~4,000円司法書士依頼5,000~10,000円

「所有権移転登記」は、マンションの名義を売主から買主に変更する手続きです。基本的には買主が負担する費用なので、費用に含めなくて問題ありません。

「抵当権抹消登記」は、住宅ローンを組んでマンションを購入した際に付けられた抵当権を抹消する手続きです。

抵当権が設置された状態ではマンションの売却ができない上、ローン完済後自動で外れることはありませんそのため、抵当権を抹消する手続きが必要です。

下記の記事では自身で手続きする方法と司法書士に依頼する方法を紹介しています。

関連記事:『抵当権抹消の費用はいくらかかる?司法書士に依頼すべき?』

 

4、各種証明書

マンションを売却する手続きには以下の証明書も必要です。

印鑑証明書 300円/件 役所・コンビニで発行
住民票 300円/件 役所・コンビニで発行
固定資産税評価証明書 200~400円/枚
※自治体によって金額に差があります。
役所で発行

 

5、引っ越し費用

居住しているマンションを売却する場合、引っ越し費用も必要です。複数の引っ越し業者に見積書を作成してもらい、比較して決めましょう。

新居の準備が整うまでの仮住まいへの引っ越しの場合、家賃や新居への引っ越し費用も必要です。引っ越しは遅くても契約書にかかれた「引き渡し日」の前日までに行い、室内の清掃を行います

気をつけたいのがシーズンです一般的に3〜4月は引っ越し業界の繁忙期となり、直前に電話をしても予約が取れにくくなります。売買契約が成立したら早めに手配をしましょう

【引っ越し費用目安:3人家族・平常時の場合】

同都道府県内での引っ越し 3人家族:約8万円
同一地方内での引っ越し 3人家族:約10万円

※費用は移動距離や荷物の量でも変わります。
※マンションの場合、エレベーターの有無やエレベーターでの荷物運搬の可否も価格に影響します。

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発生する可能性がある費用

場合によっては発生する可能性がある費用は以下の4つです。

  1. 住宅ローンが残っていれば繰り上げ返済手数料
  2. 残置物処理費用
  3. リフォーム費用・クリーニング費用
  4. 水光熱費

 

順番に見ていきましょう。

 

1、住宅ローンが残っていれば繰り上げ返済手数料

「登記費用」の「抵当権抹消登記」で触れた通り、マンション購入時にローンを組むと、抵当権が設置されます。

住宅ローンを完済していれば、抵当権抹消登記の手続きのみでいいですが、ローンが残っている場合、残っているローンを一括で完済しなくてはいけません

住宅ローンを一括で返済する際にも手数料がかかり、手続きを窓口でするかインターネット経由でするかでも金額が変わります。詳細な金額は住宅ローンを組んだ金融機関に確認しましょう。

ローン一括返済の手数料の目安:5,000円~20,000円

 

2、残置物処理費用

マンションから新居に持って行かないものがあれば、引き渡し日までに撤去しなくてはいけません。自治体で粗大ごみ回収を行なっていますが、回収場所まで運ばないといけないデメリットがあります。

【自治体に粗大ごみ回収を依頼した場合の目安費用】

ソファー 1,000~2,000万円
ベッド 500~2,000万円
タンスや食器棚 300~2,500万円

※自治体と処分する物のサイズでも費用は異なるので、自治体のホームページも確認しましょう。

タンスやテーブルなど、大きな家具が多数ある場合は業者に依頼するほうがいいかもしれません。

不用品回収業者に依頼する場合の相場:1立方メートルあたり5,000~15,000円

 

3、リフォーム費用・クリーニング費用

長く居住したマンションですと、汚れが目立ったり、傷んでいたりすることもあります。

買主側からすると、中古物件と分かってはいても、汚れや傷みがある物件はあまりいい印象を持ちません。

そこで、リフォームやクリーニングをし、綺麗にしてから売りに出すケースがあります。

【リフォーム費用の目安】

フローリングの張り替え 10万円前後
システムキッチンなどのリフォーム 50万円~
浴室 60~120万円
トイレ 10~30万円

ただし、安易にリフォームするのであれば、クリーニングのみのほうがおすすめです。

【ハウスクリーニング費用の目安】

マンション全体(3LDK) 50,000円〜100,000円
浴室のみ 15,000〜20,000円
換気扇・レンジフード周辺 15,000〜20,000円

※業者によっても費用は異なりますので、複数の業者に見積依頼しましょう。
※居住中よりも空室にしておくほうが安くなる傾向にあります。

リフォームする場合の注意点については下記のコラムもご覧ください。

関連記事:『マンション売却前にリフォームをしてはいけない理由とは?インスペクションについてもご紹介』

 

4、水光熱費

売却したいマンションにもう誰も住んでいない場合でも、電気・水道を止めないほうがいいケースがあります。

というのも、電気を解約してしまうと暗くなる時間帯の内覧ができなくなってしまうからです。

また、水道も長い間流さない状態が続くと下水の臭いが上がってきて、部屋が臭くなる原因になるので、定期的に放水するほうがおすすめ。

【月あたりの基本料金目安】

水道基本料金 約1,000円※自治体により大きく変動します

電気基本料金

(関西電力の場合、税込)

従量電灯A 341.01円
はぴeタイム 2,200.00円

 

売却後に発生する費用

購入者が見つかり、売買契約締結後に発生する費用は3つです。

  1. 譲渡所得税
  2. 住民税
  3. 復興特別所得税

これら3つの税金が発生するのは譲渡所得がある場合です。

売却価格ー(売却にかかった費用+購入価格+購入する際にかかった費用)>0円

つまり、利益が出なかった場合は支払いの必要はありません

また、3,000万円以下の利益が出た場合でも、3,000万円特別控除の特例の対象になれば支払い不要となります。

 

1、譲渡所得税

マンションを売却して得られた利益は所得とみなされ、翌年の確定申告をしなくてはいけません。

売却価格ー(売却にかかった費用+購入価格+購入する際にかかった費用)ー特別控除(3,000万円)=譲渡所得

購入時よりも高い金額で販売できても、特例を受ければ支払う税金を軽減できます。

3,000万円の特別控除を受けても譲渡所得が発生する場合、以下の式で計算しましょう。税率はマンションの所有期間で変わるので下記にある【税率一覧】をご覧ください。

譲渡所得 × 税率(下記表参照)= 支払う税金額

なお、特例には3種類あります。

  1. 3,000万円の特別控除
  2. 所有期間が10年以上の場合に受けられる特例:Aと併用可能、軽減税率適用
  3. 買い替え特例:譲渡所得税課税を先送りにできる(将来支払う必要はあります!)

※Aの3,000万円の特別控除は居住用の物件であることが前提。
参照:No.3302マイホームを売ったときの特例

※Bにも適用条件があります。
参照:No.3305マイホームを売ったときの軽減税率の特例

 

また、3種類の特例については下記のコラムでもくわしく紹介しています。

関連記事:『相続した家の売却にかかる税金はいくら?節税する方法もご紹介!

 

 

2、住民税

譲渡益に対してかかる税金で、自治体に収める分です。こちらも所有期間によって税率が変わります。

 

3、復興特別所得税

東日本大震災からの復興のため、2013年に施行されました。こちらも所得が発生する人は支払い義務があります。譲渡所得税の税率に2.1%をかけた数字が復興特別所得税の税率です。

3つの税金の税率は以下の通りです。

合計した税率を先ほどの「譲渡所得×税率=支払う税金額」の式に当てはめれば3つの税金をまとめて計算できます。

【税率一覧】

所有期間 5年未満 5年以上10年以下 10年越
(6,000万円以下部分に適用)
10年越
(6,000万円越部分に適用)
譲渡所得税 30% 15% 10.21% 15%
住民税 9% 5% 4% 5%
復興特別所得税 0.63% 0.315% 0.214% 0.315%
合計 39.63% 20.315% 14.424% 20.315%


売却後戻ってくるお金

電卓で計算している人たち

マンション売却をしたら実は戻ってくるお金もあります。ポイントは以下の3つです。

 

  • 精算金
  • 住宅ローン保証金
  • 火災保険料

 

それぞれも計算してみましょう。

精算金は返金される?

精算金として戻る可能性があるお金は3種類あります。

  1. 固定資産税・都市計画税
  2. 管理費・修繕費
  3. 駐車場使用料・駐輪場使用料

いずれも名義が変わるまでは売主が支払わないといけませんが、名義が買主になれば、売主の支払い義務はなくなります。

精算金の額は引き渡し日を基準にして計算することが多いです。

気をつけたいのが、前払いした分のうち、未経過分のみが返金されるということ。

 

例)
当月分の修繕費を当月末支払いの場合:前月末に支払った分は戻ってこない

当月分の修正費を前月末や当月月初に支払いの場合:未経過分が清算

したがって、これまで支払ってきた修繕積立金は返金されません

こちらも参考にご覧ください。

関連記事:『マンション売却後に今まで支払った修繕積立金は返金される?買主のものになる?滞納した場合のリスクもご紹介!』

 

住宅ローン保証金は返金される?

住宅ローンの返済が滞った場合に備えて契約する住宅ローン保証契約の保証料です。

前倒しでローン返済を行うと、短縮した借入期間に応じて支払われます

住宅ローンの残りの年数・借入額・返済方式で変わるので、住宅ローンを組んだ金融機関に直接確認しましょう。

参照:『みずほ住宅ローン商品概要』‐みずほ銀行

1,000万円を35年ローンで借り、元利均等返済で支払う場合の保証金
=206,110円~721,470円

なお、ローン一括返済の際、返金される住宅ローン保証金を相殺する場合があります。

 

火災保険料は返金される?

住宅ローンを利用する際、加入が義務付けられているのが火災保険です。

マンションの売却が決まった後、解約を申し出れば保証期間のうち未経過分の保険料が返金されます。マンションの名義が変わっても、自動的に解約・返金にはならないので、忘れず手続きをしましょう。

築10年のマンション、10年契約で火災保険に加入した場合の保険料
=45,000円前後


少しでも利益を増やすには?

上昇が書かれた黒板

マンションを売却するならできるだけ手元にお金を残したいもの。ポイントは3つです。

  • 仲介手数料を抑える
  • 自分たちでできることは自分たちでする
  • 不動産価値を高める

仲介手数料を抑える

マンション売却費用のうち大きな割合を占めるのは、仲介手数料です。

ここを抑えることができれば、費用を大きく抑えることができ、利益を増やすことも可能になります。

売主側の仲介手数料を割り引くサービスを行っている不動産会社はあまり多くはありませんが、不動産会社を選ぶ際にポイントにしてみるのもいいでしょう。

売却費用を抑えるポイントについて解説したコラムもあります。

関連記事:『【マンション売却時】手数料はいくらかかる?仲介手数料と抑えるコツをわかりやすく解説!』

 

自分たちでできることは自分たちでする

時間や手間をかけても問題ないのであれば、自分たちの手で行うようにすることで費用を抑え、利益を増やすことができます。

例えば、ハウスクリーニングです。

業者に部屋全体の掃除を依頼すると数万円かかりますが、できるだけ自分たちで行い、掃除が難しい部分(キッチンの換気扇や浴室など)だけを業者に依頼するのも1つの手段です。

引っ越し費用も、例えば平日の夕方に依頼する場合と、日曜日の昼前に依頼する場合とでも金額に差がでます。

ただし、時間には限りがあるので、どこまで手間をかけられるかもその時の状況次第です。無理のない範囲で行いましょう。

 

不動産価値を高める

売却費用を抑えることにも限界がありますので、できるだけ高く売れるようにすることも考えてみましょう。売却時の価格設定や、売り出すタイミングを考えるだけでも違ってくるようです。

詳細は、高く売却するコツをまとめたコラムがありますので、ご覧ください。

関連記事:『マンションを高く、早く売るためには?売却の流れと注意点をわかりやすく解説』

 

マンション売却費用がいくらかかるのかを知っておこう!

マンション売却の費用の内訳をみるとたくさんの項目がありました。

実際にいくらかかるのかは売却価格でも変わってきますが、おおよそでも金額がわかっていれば、支払いに困ることもなくなるでしょう。

マンションの売却を考えている方は売却後の資金について考えるためにも、このコラムを参考にしていただければ幸いです。

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