マンションの売却手数料はいくらかかる？費用を抑えるコツをわかりやすく解説！

マンションを売却するときには、仲介手数料など、さまざまな費用がかかります。一般的には、売却金額の5～8%ほど費用がかかるでしょう。

本記事では、マンション売却時に仲介手数料がどのくらいかかるのか、そのほかにどのような費用がかかるのかをわかりやすく解説します。

費用をなるべく抑える方法も紹介しますので、ぜひお役立てください。

マンションを売却する際の仲介手数料とは？

「集合住宅の模型と電卓の画像」

仲介手数料とは、不動産会社を経由してマンションの買主が見つかり、売買契約が成立したときに発生する手数料のこと。

つまり、買主を見つけてくれた不動産会社へ支払う報酬ということです。そのため仲介手数料は、別名で「媒介手数料・媒介報酬・約定報酬」とも呼ばれています。

不動産会社はマンションを売却するため、売主に代わって、広告宣伝や契約書作成などの仲介業務を行います。仲介手数料のなかには、そういった業務の費用や、不動産会社スタッフの人件費などがすべて含まれているのです。

仲介手数料はいつ支払う？

「売買契約が成立した時点で仲介手数料の50%を支払い、物件引き渡し完了後に残りの50%を支払う」という流れが一般的です。

仲介手数料は、不動産会社の成功報酬なので、本来ならば売買契約が成立した時点で、支払わなくてはいけません。

しかしマンションを売却する場合、売買契約から引き渡しまでに、1か月ほど時間がかかってしまいます。そのため引き渡しが完了するまで、支払いの一部を保留しておくのが通例となっているのです。

不動産会社によって、金額の割合や支払いのタイミングが変わるケースもあります。事前に確認しておくとよいでしょう。

マンション売却の仲介手数料はいくらかかる？

「ハウマッチ？と書かれたブロックと電卓、コインの画像」

マンション売却時の仲介手数料は、一般的に「売買価格×3%+ 6万円＋消費税」という計算式で算出できます。しかし実際は、売買価格によって計算方法が少し変わるほか、上限金額も定められているのです。

ここでは、仲介手数料が具体的にどのくらいかかるのか、計算シミュレーション例を用いて解説します。また、仲介手数料の上限金額も説明しますので、参考にしてください。

計算シミュレーション例

仲介手数料を算出する一般的な計算式は、「売買価格×3%＋60,000円＋消費税」です。この計算式を使って、マンションの売買価格が1,000万円～5,000万円の場合にかかる仲介手数料を計算してみましょう。

売買価格（税込）	計算式	仲介手数料（税込・消費税10%）
1,000万円	1,000万円×3%＋6万円＋消費税	396,000円
2,000万円	2,000万円×3%＋6万円＋消費税	726,000円
3,000万円	3,000万円×3%＋6万円＋消費税	1,506,000円
4,000万円	4,000万円×3%＋6万円＋消費税	1,386,000円
5,000万円	5,000万円×3%＋6万円＋消費税	1,716,000円

表を見ると、仲介手数料は大きな金額になるとわかります。しかし、今回のシミュレーションで計算した金額は、あくまでも仲介手数料の上限です。

仲介手数料は、上限以下の金額であれば、不動産会社が自由に決められます。そのため、交渉次第で金額を抑えることも可能なので、安心してください。

関連記事：
不動産売買にかかる仲介手数料とは？計算方法は？無料の場合も？

仲介手数料の上限

仲介手数料は、マンションの売買価格ごとに上限が決められています。仲介手数料の上限金額は、以下の通りです。

マンションの売買価格（税込）	仲介手数料の上限金額
200万円以下	売買価格の5%＋消費税
201万円以上〜400万円以下	売買価格の4%＋20,000円＋消費税
401万円以上	売買価格の3%＋60,000円＋消費税

また、マンションを売却するためには、多額の人件費や調査費などがかかるため、上記の金額とは別で、「400万円以下の売買価格となる場合、不動産会社は最大18万円を受け取ることが可能」というルールも決められています。

これは、不動産会社が少ない手数料で仲介業務を行うことによって、赤字とならないように定められているものです。

仲介手数料以外の費用一覧

「お金と電卓、カレンダーの画像」

マンションを売却するとき、もっとも大きな金額となる費用は仲介手数料です。しかし、売却時には仲介手数料のほかにもこまごまとした費用がかかります。

ここでは、仲介手数料以外にかかる代表的な費用を、7つ紹介します。各費用のおおよその目安や、割合などは一覧の通りです。次の項より、それぞれの費用について詳しく解説しますので見ていきましょう。

項目	目安
印紙税	1,000円～10万円（契約時期や金額により異なる）
抵当権抹消費用	・抵当権抹消の登録免許税： 1,000円・司法書士への報酬：1万円～3万円前後
各種証明書類取得手数料（印鑑証明書・住民票など）	1種類あたり300円～400円前後
引っ越し費用	4人家族で10万円～20万円前後（時期や人数などにより異なる）
ハウスクリーニング費用	5万円～15万円前後（部屋の広さや汚れ度合いにより異なる）
固定資産税や修繕費	・固定資産税：年10万円～30万円前後・修繕費や管理費：月2万円～3万円前後
譲渡所得にかかる税金	・保有期間が5年以下の場合：譲渡所得の39.63% ・保有期間が5年超の場合：譲渡所得の20.315%

印紙税

不動産の売買契約書は、課税文書と呼ばれます。印紙税とは、この課税文書に収入印紙を貼りつけ、消印して納税する税金のことです。税額は、不動産の契約金額によって変わります。

国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」によると、平成26年4月1日～令和4年3月31日までの間で作成された売買契約書には、軽減税率が適用されることになっています。軽減税率適用後の税額と、本来の税額を一覧にしましたので、参考にしてください。

不動産の契約金額	本則税率	軽減税率
100万円を超え 500万円以下のもの	2,000円	1,000円
500万円を超え 1,000万円以下のもの	10,000円	5,000円
1,000万円を超え 5,000万円以下のもの	20,000円	10,000円
5,000万円を超え 1億円以下のもの	60,000円	30,000円
1億円を超え 5億円以下のもの	100,000円	60,000円

収入印紙を貼り忘れると、過怠税として、本来の税額より3倍も多くの税金を納めなくてはいけなくなってしまいます。

印紙に消印を忘れた場合も、印紙と同額の税金が追加課税されてしまうので、所定の方法できちんと処理するよう注意しましょう。

抵当権抹消費用

住宅ローンを組むとき、金融機関が不動産につける担保権のことを抵当権といいます。金融機関は、住宅ローンが返済されなかった際、この抵当権を行使して弁済を受けられるようになっているのです。

つまり「抵当権の抹消」とは、住宅ローンを完済し、不動産に担保としてつけられていた抵当権を抹消するということ。マンションの所有権は、抵当権を抹消しないと移転させられないため、重要な手続きとなります。

必要な費用は、抵当権抹消の登録免許税と司法書士への報酬です。

・抵当権抹消の登録免許税：
不動産1つあたり1,000円
（建物＋土地＝不動産は2つなので2,000円）

・司法書士への報酬：
1〜3万円前後

マンションであっても、建物と土地の両方に抵当権が設定されているため、不動産は2つという扱いになります。また、司法書士によって報酬金額が異なるので、依頼前に確認しておきましょう。

各種証明書類取得手数料

マンションを売却する際、市区町村役場などへ行って、証明書類を取得しなくてはいけないケースがあります。たとえば、不動産の所有権移転のために登記手続きをするときは、「住民票・印鑑証明書・固定資産税評価証明書」などを取得しなくてはいけません。

証明書類は、市区町村役場などの窓口で、1件あたり300円～400円程度の支払いをすれば取得できます。詳しい金額は、お住まいの自治体によって異なりますが、ほかの費用に比べるとそこまで高額にはならないでしょう。

引っ越し費用

マンションを売却したあと、別の住居へ引っ越しするケースがほとんどでしょう。引っ越し費用の平均は、4人家族で1回あたり10万円～20万円程度といわれています。

マンションを売却するのと同時に、新しい住居へ買い替える場合は、引っ越しが1回で済みます。しかし新居がなかなか見つからず、賃貸住宅などで一時的に仮住まいをする場合は、2回分の引っ越し費用が必要です。

賃貸住宅であれば、家賃も必要になります。引っ越し費用は、余裕をもって用意しておくとよいでしょう。

ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニングの費用は、5万円～10万円ほどが目安といわれています。広さや汚れ度合いによって金額が上下するので、複数のハウスクリーニング業者から見積もりを取りましょう。

しかし、ハウスクリーニングは「必ずプロに頼まないといけない」というわけではありません。自力でキレイにするだけでも、売却できる可能性はあるので、業者に依頼せず費用を節約するケースも多いです。

ハウスクリーニング業者は、自力で落とせない汚れがあるときや、掃除の時間が取れないときなどに活用するとよいでしょう。

固定資産税や修繕費

固定資産税は、1月1日時点で固定資産を所有している人が納税します。つまり、引渡日が6月1日だとしても、残り約半年分の固定資産税は売主が負担するということです。

また、マンションの修繕費や管理費は、数か月分を前払いしたり、翌月分を前月のうちに支払ったりする徴収方法が一般的となっています。固定資産税も修繕費も、売主がマンション売却前にまとめて支払うケースが多いのです。

しかし、固定資産税や修繕費などを、物件の引渡日を基準に日割り計算し、引き渡し後の分は買主に負担してもらうケースも多いです。費用を日割り計算し、売主と買主の双方で費用負担する方法を精算といいます。

譲渡所得にかかる税金

譲渡所得税とは、マンションを売却して利益が出た場合、その利益に対して課される税金のこと。つまり、購入時よりも高額で売却できたら、課税されるということです。

譲渡所得税には、所得税・住民税・復興特別所得税が含まれており、確定申告でそれぞれを正しく申告して、納税する必要があります。

譲渡所得税は、不動産の所有期間によって税率が変わります。

	所有期間	所得税率	住民税率	復興特別所得税率
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%	0.63%
長期譲渡所得	5年超え	15%	5%	0.315%

しかし、購入時よりも売却時のほうが高額になるという事例は、ほとんどありません。

また、譲渡所得が発生した際にも、「マイホームを売却する場合は、3,000万円特別控除を適用できる」などの特例が用意されています。そのため、実際には譲渡所得税を支払わずに済むケースが多いといえるでしょう。

費用を抑えるコツとは?

「円マークとハートマークの画像」

ここでは、マンション売却にかかる費用を抑えるコツについて解説します。

仲介手数料が安い不動産会社を選ぶ
媒介契約を見直す
勤務先の福利厚生や株主優待を利用する
引っ越しシーズンの売却を避ける

代表的な節約方法は、この4つです。どれも難しくない方法なので、しっかり活用して賢く費用を抑えましょう。

①仲介手数料が安い不動産会社を選ぶ

マンションを売却するときに、1番大きな費用となるのが、不動産会社へ支払う仲介手数料です。仲介手数料をいかに安く抑えるかが、費用節約の鍵となります。

仲介手数料には、上限が定められており、不動産会社は上限以下の金額であれば、手数料を自由に設定できます。そのため、不動産会社が「仲介手数料〇%OFF」「仲介手数料無料キャンペーン」などの施策を行うことがあります。

不動産会社を選ぶときは「依頼された物件に対して、どのような売却活動をしてくれるのか」と合わせて、手数料に関する施策をチェックするとよいでしょう。

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不動産の売買は人生において、とても大きなイベントです。だからこそ、「よくわからない」を無くして、安心して理想の暮らしを手に入れていただくためにセミナーや個別相談を実施しています。

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②媒介契約を見直す

媒介契約とは、不動産会社などに、土地やマンションの売買・賃貸借などの仲介を依頼する契約のことです。媒介契約には、3つ種類があります。

一般媒介契約：
複数業者に仲介を依頼できる

専任媒介契約：
特定の業者にだけ仲介を依頼できる

専属専任媒介契約：
特定の業者にだけ仲介を依頼でき、その業者が見つけてきた買主にだけ契約できる

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、一般媒介契約に比べて拘束力があるとわかります。つまり不動産会社は、依頼主と専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約を結べれば、ほかの競合他社と競争をしなくて済むということです。

こういった事情があるため、売主側としては「専任媒介契約をするので、その代わり仲介手数料を値下げしてほしい」とスムーズに交渉しやすくなります。手数料の価格を交渉するときは、媒介契約の仕方も合わせて相談するのがおすすめです。

③勤務先の福利厚生や株主優待を利用する

勤務先の福利厚生で、仲介手数料を抑えられる場合があります。大手企業のなかには、社員への福利厚生として、不動産会社と提携を結んでいることがあるのです。

たとえば、「社員が提携先の不動産会社へ売却依頼をしたときに、仲介手数料が値下げされる」というケースです。念のため、福利厚生について記載された資料を確認してみましょう。

また、不動産会社が株主優待として、仲介手数料を値引くケースもあります。しかし安易に株を購入し、株価が値引き価格を超えてしまうと本末転倒なので注意しましょう。

④引っ越しシーズンの売却を避ける

マンション売却時に、思いのほか大きな出費となりやすいのが、引っ越し費用です。とくに2人以上で暮らしている場合は、1回あたり10万円以上のお金がかかる可能性もあります。引っ越し費用は、できるだけうまく抑えましょう。

年度末は全国的に引っ越しが多いため、業者へ支払う代金も割高になります。3月や4月に引っ越しをするのは、避けたほうがよいでしょう。

なるべく年度末以外のオフシーズンに、売却と引っ越しができるよう、タイミングを調整するのがおすすめです。

住宅ローンの支払いが残っていても売却は可能？

住宅ローンの支払いは、できる限り完済するのをおすすめします。ローンを完済しなければ、抵当権を抹消できないからです。

抵当権の抹消ができないと、「金融機関が抵当権を行使する権利を持ち続けている」という状態になります。そのような状況で買い手を見つけるのは、かなり難しいでしょう。

ローン完済前に抵当権を外して売却する、任意売却という手段もありますが、任意売却は金融機関・保証会社のどちらからも承諾を得なければいけない、特殊な売却方法です。

任意売却では、保証会社がローンの残額を肩代わりします。そして売主は、肩代わりしてもらった金額を、保証会社へ返済していく流れとなります。

しかし一般的に、抵当権を外してまで、保証会社が残債務を肩代わりするのはまれです。そのため基本的には、住宅ローンを完済しない限りマンションの売却はできないと心掛けたうえで、計画を立てたほうがよいといえるでしょう。

売却前にリフォームは必要ない

「売却前にリフォームをしなくてはいけない」と悩む人も多いですが、無理に行う必要はありません。

近年では、リフォーム前の中古マンションを割安で購入し、「ライフスタイルに合わせてリノベーションしたい」と考える人が増えているからです。きちんとハウスクリーニングされていれば、買い手がつく可能性は十分あります。

もしリフォームをしたい場合は、同じ施工内容でも業者によって値段や工期が異なるため、複数の業者から見積もりを取りましょう。

また、バリアフリー設計を取り入れるなどのリフォームをすることで、市町村から補助金をもらえる制度もあります。お住まいの市町村役場へ相談してみましょう。

関連記事：
リフォームしてからマンション売却すべき？費用や必要性を解説！

お金に関する3つの注意点

「お金と感嘆符の画像」

ここでは、マンション売却時に注意したい点を3つ紹介します。

事故物件は売却が難しくなる
譲渡所得税の納税を忘れないようにする
住宅の瑕疵がないか確認する

気をつけないと売却自体が難しくなってしまったり、売却後に訴訟問題などが起きて、大変な目に遭ってしまったりすることも考えられます。それぞれきちんと目を通し、リスクに備えておきましょう。

①事故物件は売却が難しくなる

売却したい物件が事故物件となってしまった場合、売却すること自体、難しくなる可能性が考えられます。中古物件であっても、不動産の売買価格は高額になるものです。そのため、「高い金額を払ってまで事故物件を購入するのはイヤだ」と考える人は多いでしょう。

事故物件を売りに出したいときは、売主・不動産会社ともに努力が必要です。たとえば、売却金額を相場より大幅に安くしたり、イメージを良くするため大掛かりなリフォームをしたりするなどの工夫が挙げられます。

②譲渡所得税の納税を忘れないようにする

マンションの売却で利益が出て、譲渡所得税が発生したときは、納税を忘れないよう注意しましょう。譲渡所得税を滞納すると、滞納した日数に応じて、延滞税が課せられてしまうからです。

譲渡所得税のなかで、もっとも納税忘れが多いのは復興特別所得税といわれています。復興特別所得税が、マンション売却で利益が出た際にも課税されるとあまり知られていないため、申告を忘れてしまうケースが多いのです。

延滞税を課されて余計な出費が増えてはもったいないので、くれぐれも気をつけましょう。

③住宅の瑕疵がないか確認する

瑕疵（かし）とは、傷や欠陥を指す言葉です。瑕疵担保責任とは、大まかにいうと「売買した不動産に瑕疵があったとき、売主が責任を負う」という意味となります。

代表的な事例としては、売買したマンションの配水管に欠陥が見つかって修繕するケースなどが挙げられます。

物件の売買後に、重大な瑕疵が見つかってしまうと大変です。マンションを売却するときは、管理会社へ事前に相談し、瑕疵がないか調査してもらうなどの工夫をするとよいでしょう。

手数料に注意してマンションの売却手続きを

マンションを売却するときに、もっとも大きな費用となるのは仲介手数料です。そのほかには印紙税・抵当権抹消費用・引っ越し費用・固定資産税・譲渡所得への税金などの費用がかかります。

売却時の費用を節約するには、仲介手数料をいかに抑えるかが大切です。不動産会社が行う「手数料無料キャンペーン」などの施策をうまく利用したり、専任媒介契約を結んで価格交渉したりするなど、工夫をするとよいでしょう。

マンションの売却は高額な取引です。納得のいく条件で売買契約ができるよう、手数料の安さだけでなく、そのほかのサービスの良し悪しも含めて、総合的に判断するようにしましょう。

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