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住み替え費用はいくら?ローンをシミュレーションして返済プランを立てよう

2022.10.20
2022.10.20

住まいの買い替え時は、多額の費用が必要なため、金銭面で不安を感じる方も多いでしょう。

住宅ローン残債がある場合は、住み替えローンの活用がおすすめです。

そこで本記事では、住み替えにかかる費用や住み替えローンの利用条件などについて解説します。

現在、住まいの買い替えを検討中の方は、ぜひ参考にしてください。

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住み替えローンとは?

青い家の枠とLOANの木製ダイスの画像

住み替えローンとは、今住んでいる家のローン残債分と、次の家の購入資金を合わせて借りられるローンです。金融機関によっては、「買い替えローン」といわれることもあります。

住み替えローンを利用する際は、以下のことを知っておく必要があるでしょう。

 

  • 住み替えローンの利用条件
  • 住み替えローンのメリット
  • 住み替えローンのデメリット

 

それでは、1つずつ解説していきます。

 

住み替えローンの利用条件

住み替えローンを利用するためには、一定の条件を満たす必要があります。

主な利用条件は、以下の3つが挙げられます。

 

  • 新しい住宅を購入する
  • 前の家のローンが残る
  • 住宅ローンを滞納していない

 

住み替えローンは、住宅ローン完済前に買い替えが必要になった人向けのローンです。

そのため、現在住んでいる家の売却代金で住宅ローンを完済できる場合は、住み替えローンを利用することはできません。

ローンを完済して新たに住宅を購入する場合は、通常の住宅ローンが利用できます。

 

住み替えローンのメリット

住み替えローンを利用する最大のメリットは、自己資金を使わなくても住まいの買い替えができることです。

家を売却する場合、住宅ローンを完済しなくてはいけません。そのため、売却代金で一括返済するのが一般的です。

しかし、売却価格がローン残高に満たない「オーバーローン」の場合は、自己資金などを使って返済する必要があります。

住まいを買い替える際は、多額の資金が必要なため、自己資金を使ってローンを返済するのは大きな負担となるでしょう。

住み替えローンは、住宅ローン残債分も借入れることができるため、買い替え時の金銭面の負担を軽減できます。

 

住み替えローンのデメリット

住み替えローンのデメリットは、通常の住宅ローンよりも、審査が厳しく金利が高いことです。

住み替えローンでは、優遇措置も適用されないため、高い金利となっています。

また、住宅購入額よりも多額のローンを組む必要があるため、十分な返済能力が必要です。当然、審査も厳しい傾向にあります。

そのため、住み替えローンを利用する場合は、慎重な資金計画、返済計画を立てる必要があるでしょう。

 

住み替えで必要となる費用とは?

コインの上に2つのミニチュアハウスの画像

住み替えには、さまざまな費用が必要となります。ときには、「え?こんな費用もかかるの?」と驚くことがあるかもしれません。想定外の出費で計画が狂ってしまわないように、費用については事前に知っておくとよいでしょう。

住み替えで必要となる費用は、大きく分けると以下の3つです。

 

  • 売却にかかる費用
  • 購入にかかる費用
  • その他の費用

 

それでは、1つずつ解説していきます。

 

売却にかかる費用

家の売却にかかる費用は、一般的に売却価格の5%前後が目安です。

主な売却にかかる諸費用は、以下の内容です。

費用項目 費用の目安
仲介手数料 売却価格が400万円超の場合は「(売却額×3%)+6万円」+ 消費税が上限
印紙税 1,000円~60,000円
住宅ローン繰り上げ返済手数料 10,000円~30,000円
抵当権抹消費用 司法書士に依頼した場合、10,000円~20,000円が目安

一般的に、上記の諸費用が必要となりますが、上記以外の費用が発生することもあります。

家を売って利益が出た場合は、譲渡所得税がかかります。

仲介手数料は、上限額が定められているものの、不動産会社によって金額が異なるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

 

購入にかかる費用

購入時にかかる建物以外の主な費用は、以下の内容です。

費用項目 費用の目安
仲介手数料 売却価格が400万円超の場合は「(売却額×3%)+6万円」+ 消費税が上限
手付金 物件価格の5~10%が目安
印紙税 売買契約書とローン契約書に貼付する必要がある。各1,000円~60,000円
登記費用 司法書士に依頼するのが一般的。登録免許税を含めて20万円前後が目安
不動産取得税 固定資産税評価額×4%
住宅ローン手数料 融資額の2%程度が目安
火災保険料 10〜30万円が目安。保険内容や構造によって大きく異なる

一般的に、上記の諸費用が必要となりますが、上記以外の費用が発生することもあります。

 

その他の費用

住み替え費用は、売却費用や購入費用以外にかかる費用があります。主に挙げられるその他費用は、以下の通りです。

引っ越し料 不用品を処分し荷物を減らし、繁忙期を避けると引っ越し費用を抑えることができます。
仮住まい費用 旧居と新居の引き渡しのタイミングが合わない場合、仮住まいが必要になることもあります。
リフォーム費用 リフォームの必要性については、不動産会社と相談しながら判断するとよいでしょう。

 

住み替えローンのシミュレーション

電卓と家の模型の画像

実際に住み替えでは、どれくらいの費用がかかるのかシミュレーションしてみましょう。

【住み替え時の条件】

年齢 40歳
年収 600万円
自己資金 500万円
住宅ローン残債 2,000万円
売却査定額 1,000万円
新居購入予定額 2,500万円
返済期間 35年
金利 2.0%(固定)


【住み替え時に必要な金額】

旧居売却の諸費用(5%で算出) 50万円
新居購入の諸費用(5%で算出) 125万円
住宅ローン残債 2,000万円
新居購入予定額 2,500万円
合計 4,675万円

住み替え時に必要な金額から、自己資金と売却査定額を差し引きます。

4,675万円-(売却査定額1,000万円+自己資金500万円)=3,175万円

このことから、住み替えに必要な資金は、3,175万円ということが分かります。

 

【ポイント】

金融機関では、無理なくローン返済ができるよう、返済比率を設定しています。

返済比率とは、年収に占める年間のローン返済額の割合で、返済比率が低いほどゆとりのある返済が可能です。

一般的に金融機関は、返済比率30%以内を目安としています。返済比率の計算式は、以下の通りです。

返済比率=年間返済額÷年収

住み替え時の条件にあてはめて、返済比率を確認していきます。

まずは返済総額を計算します。

⇒必要資金3,175万円 × 金利2.0% = 返済総額4,418万円

次に年間返済額を計算します。

⇒返済総額4,418万円 ÷ 返済期間35年 = 年間返済額126万円

最後に返済比率を計算します。

⇒年間返済額126万円 ÷ 年収600万円 = 返済比率21%

このことから、返済比率は21%ということなので、無理のない返済が可能だと分かります。

 

住み替えローンを利用する際の流れとは?

木製ダイスで手順を表した画像

住み替えローンを利用する際の流れは、以下の通りです。

 

  1. 事前準備
  2. 不動産会社を探す
  3. 金融機関を探す
  4. 事前審査を申し込む
  5. 本審査を受ける
  6. 融資を受ける

 

それでは、1つずつ解説していきます。

 

1.事前準備

事前準備では、ローン残債や査定額を調べておきましょう。

売却代金で、住宅ローンを全額返済できるかどうかを判断し、返済が難しいようであれば住み替えローンの利用を検討してください。

 

2.不動産会社を探す

住み替えローンを利用するということは、物件の売却と購入を行うため、信頼できる不動産会社を探すことが大切です。

不動産会社には、あらかじめ住み替えローンを利用するつもりであることを伝える必要があります。

 

■Wednesdayの簡易査定

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不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。Wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。

こんな方におすすめ:

・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方

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3.金融機関を探す

住み替えローンを用意している金融機関を探します。

金融機関によって、金利や融資額が異なるため、比較しながら自分に合ったところを見つけるとよいでしょう。

審査が通らない可能性もあるため、複数の候補を見つけておくのもおすすめです。

 

4.事前審査を申し込む

気になる金融機関を見つけたら、事前審査を申し込みましょう。事前審査では、返済能力などを調査されます。

 

5.本審査を受ける

事前審査が通り、購入する家が決まったら、本審査に申し込みます。

事前審査が通っても、本審査が通るとは限りません。本審査には1〜3週間ほどかかります。

 

6.融資を受ける

本審査が通ったら、融資を受けられます。契約後、1週間前後で融資可能です。

 

住み替えローンの注意点

感嘆符が付いた木造のブロックの画像

住み替えローンは、住まいの買い替え時にとても便利なローンですが、注意点も多いです。

住み替えローンの注意点は、以下の4つです。

 

  • 審査条件が厳しい
  • 住み替えローン返済が苦しくなる可能性がある
  • 家が売却できないことがある
  • 売却活動と購入活動を同時に行う必要がある

 

それでは、1つずつ解説していきます。

 

審査条件が厳しい

住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも審査が厳しいです。

住宅ローンでは、万が一返済が滞ってしまったときのために、購入する家を担保としお金を借ります。

しかし、住み替えローンは担保よりも大きな額を借りることとなるため、審査基準が厳しいです。

 

住み替えローン返済が苦しくなる可能性がある

住み替えローンは通常の住宅ローンよりも金利が高く、借入額が大きくなるため、返済が苦しくなる可能性があります。

また、働ける年数や借りられる年数などを考慮すると、返済期間が短くなるケースも多いです。

そのため、住み替えローンは毎月の返済額が大きく、返済に苦労することが考えられます。

 

家が売却できないことがある

住み替えローンは、家の売却と新居購入の決済を同日にする必要があります。そのため、家が売却できないと住み替えローンを利用することができません。

決済日の調整が困難な場合は、住み替え特約を利用できるか確認するのがおすすめです。住み替え特約とは、期限までに現在の家が売却できなかったら、購入の契約を白紙にできるという特約です。

売却の目途が立たないうちに、気に入った物件を見つけたら、住み替え特約が利用できるか売主に確認してみるとよいでしょう。

 

売却活動と購入活動を同時に行う必要がある

先に紹介した通り、住み替えローンは売却と購入の決済日を同日にする必要があります。

審査が通った場合でも、売却と購入のタイミングが合わなければ、住み替えローンを利用できません。

そのため、住み替えローンを利用する場合、売却と購入のスケジュールがタイトになる可能性が高いです。トラブルなく住み替えを行うためには、決済日のスケジュールを頭に入れておく必要があるでしょう。

 

住み替えローン以外の資金調達方法

瓶のなかにコインと植物の画像

住み替えローンの利用が難しい場合は、他の資金調達方法を見つける必要があります。

住み替えローン以外の資金調達方法は、以下の2つです。

 

  • 通常の住宅ローン
  • ダブルローン

 

それでは、1つずつ解説していきます。

 

通常の住宅ローン

住み替えを行う際、旧宅の売却代金で住宅ローンを一括返済できる場合は、通常の住宅ローンを組むことが可能です。

通常の住宅ローンの方が、住み替えローンよりも金利が低く、審査も厳しくありません

そのため、可能であれば通常の住宅ローンを利用した方が、メリットも大きいでしょう。

売却代金で一括返済ができなくても、自己資金を用いて一括返済が可能であれば、通常の住宅ローンを利用するのがおすすめです。

 

ダブルローン

現在住んでいる家の売却と新居購入の決済日を同日にできない場合は、ダブルローンの利用を検討しましょう。

ダブルローンとは、現在住んでいる家のローンを払いながら、新居のローンを借入れることです。そのため、当然ながら月々の返済額が大きくなります。

金融機関では、返済率を考慮しながら返済能力を確認するため、審査条件が厳しいです。

とはいえ、住み替えローンのようにスケジュールを調整する必要がない点は、大きなメリットといえるでしょう。

 

住み替え前にローンシミュレーションを行おう!

今回は、住み替えに必要な費用やローンについて解説しました。

住み替えでは、さまざまな費用が必要となるため、曖昧な計算をしてしまうと、資金計画が大きく崩れてしまう可能性があります。

そのため、住み替え時の資金計画では、具体的な数字をあてはめてシミュレーションするのがおすすめです。

住み替えローンを利用する場合は、ライフイベントなども考慮しながら慎重に返済計画を立てるとよいでしょう。

 

■FP(ファイナンシャルプランナー)に相談

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不動産購入の資金計画についてプロのFP(ファイナンシャルプランナー)にご相談いただけます。

こんな方におすすめ:

・住宅ローンに関する不安がある方
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