新築マンションに比べて価格がぐっと下がる中古マンションを検討している方も多いのではないでしょうか？
しかし、中古マンションといっても種類はさまざま。「中古マンションを探すにはどのような方法があるの？」「中古マンションはどんなことに気をつけて選べばいいの？」と不安や疑問も多いですよね。今回の記事では中古マンションを探す際の選び方や注意点、ポイントなどを詳しく解説していきます。
購入前にしっかりと知識を得て、快適に暮らせる中古マンションを見つけましょう。
中古マンションの3つのメリット
中古マンションには新築マンションにはないメリットがたくさんあります。どのようなメリットがあるのか詳しく解説していきます。
①新築マンションに比べて価格が安い
中古マンションの1番の魅力は新築マンションに比べて、価格が安いこと。
修繕がしっかりとおこなわれている建物なら中古マンションの割に古さを感じさせない場合も。浮いたお金でリノベーションやリフォームをしたり、広い部屋に住んだりすることも可能です。
②物件の選択肢が多い
新築マンションに比べて中古マンションは物件数が多いです。タイミングによっては希望のエリアに新築マンションが建設されていない場合もありますが、中古マンションであればかなりの数の物件が選べるでしょう。
エリアや広さ、価格など細かく条件がある場合は中古マンションのほうが希望の物件が見つかりやすくなります。
③実際に建物を見てから購入できる
新築マンションを購入する場合は完成前に購入を決めることが多く、モデルルームや図面を見る程度で実際の部屋を見学できないことも。
しかし、中古マンションなら実際の部屋を見て眺望や日当たり、広さなどを確認できます。
居住後のイメージがしやすく、老朽具合やどんな設備がついているか確認できるので、失敗も少なくなるでしょう。
管理状態がしっかりしている物件かどうかも見ることができ、安心です。
中古マンションの3つのデメリット
中古マンションには当然のことながらデメリットもあります。事前にしっかり理解して、失敗のないように注意しましょう。
①購入時に仲介手数料がかかる
中古マンションは不動産会社に仲介してもらうため仲介手数料が発生します。
新築マンションは売主から直接購入するため、仲介手数料はかかりません。新築マンションにも物件価格に諸経費はかかりますが、中古マンションに比べると割安になるのが一般的です。
仲介手数料の上限は「物件価格×3％+ 6万円」に消費税がかかります。
例えば、物件価格が1,000万円なら税込39.6万円、3,000万円なら税込105.6万円を上限に仲介手数料がかかります。
不動産会社ごとに違いがあるのでこの金額よりも安く設定されている場合もあります。
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【大公開！】中古マンションの仲介手数料の相場はいくら？無料にする方法もある？
②経年が進んでいる
マンションは年々劣化していくため、特に中古マンションは注意が必要です。
壁にヒビが入っていたり、設備が古くなっておりすぐに交換が必要だったりする可能性があります。
しっかりと内覧の際には細かい部分までチェックしておきましょう。
また、管理費や修繕積立金は築年数が経過するごとに上昇していきます。負担が大きすぎないか、滞納されていないかを確認しておきましょう。
修繕積立金が低い場合はきちんと大規模修繕がおこなわれていなかったり、後から追加徴収される可能性もあるので注意しましょう。
③資産価値が低く、将来売却しにくい場合がある
マンションの資産価値は築年数が経過するごとに下がっていきます。新築から購入された時点で価値は20％ほど下がり、築20年で半分ほどになり、その後は横ばいでゆっくりと下がっていきます。
築年数が新しい物件から売れていくため、どうしても築年数が経過した物件は売却しにくくいでしょう。
将来マンションの売却を考えている方は売りやすいエリアか、耐震性がきちんと保たれているか、メンテナンスが定期的におこなわれているかなどをしっかりと確認しておきましょう。
中古マンションを探すときの3つの手順
中古マンションの購入を検討している場合、どのような探し方があるのでしょうか。情報を逃さないためにも複数の方法で探していくことが大切です。
①不動産サイトを利用する
不動産サイトは細かく条件を検索できるほか、手軽さや探せる、物件数が多いことなどが魅力です。
新着の物件も多く、最初に見て条件が合う物件がなくてもどんどん更新されていくため希望の物件が見つかりやすいでしょう。
人気の物件はすぐに売れるため、新着情報の通知設定をしておけば素早く情報が手に入ります。
しかし、自分で情報を見るだけなので、物件の注意点を見落としやすい、サイトに載せられない物件の情報は見られないなどのデメリットもあります。
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②実際に不動産会社に行く
不動産会社に行けば検索サイトに載っていない物件の提案がある、担当の方と相談しながら物件を探せるので注意点を教えてもらえる、アドバイスがあるので意思決定もしやすいことなどが魅力です。
しかし、担当者が条件をフィルターに通して提案するため紹介される物件数が少なく、時間や手間がかかるなどのデメリットもあります。
担当者次第ではしつこく営業されたり、物件の詳細を把握していなかったりする可能性もあるので注意しましょう。
③投函されたチラシをチェックする
投函されたチラシは普段あまり気にしないかもしれませんが、中古マンションの購入を検討しているときには目に入りやすいですよね。
チラシには近所の物件が載っていることが多いので、子どもの学区を変えずに近くの物件を探せます。中にはお得な情報が載っているかもしれません。
しかし、チラシに記載されている物件数や情報量が少なく、写真なども魅力的に映るため、よく詳細をチェックしてから購入を検討しましょう。
中古マンションを探すときのコツは「条件の洗い出し」
中古マンションを探すときにはまず希望の条件を洗い出すことが大切です。ポイントを詳しく解説していきます。
①築年数を確認する
中古マンションは築浅の物件から築30年以上の物件などさまざまな築年数のものがあります。
築浅の物件なら設備も新しく、きれいなマンションも多いですが、新築からそれほど値段が変わらなかったり、新築のときよりも値上がりしていたりするケースもあります。
築年数が経過した物件は価格が安くなっているのが魅力です。中にはリフォームやリノベーションがされていてきれいな物件も。購入価格を抑えてリフォームやリノベーションを考えている方にもおすすめです。
しかし、旧耐震であったり、オートロックがない場合や設備が古くて使いにくい場合があるので、しっかり内覧で確認してから決めるようにしましょう。
②住みたいエリアを決める
中古マンションを探すときはエリアを絞っておきましょう。子どもの学区を変えないで良い場所、通勤の負担がない、実家の近くなど希望条件を出してどの辺りに住みたいのか目星をつけておくと探しやすくなります。
しかし、エリアを絞りすぎてしまうと希望の物件が見つからない場合もあるので、どこまで広げてよいか確認しておくと安心です。
エリアから物件を探したい場合はWednesdayを参考にしてみてください。
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③自分のライフスタイルを大切にする
中古マンションを探す際はライフスタイルも大事なポイントです。
- 将来子供が何人いる予定なのか
- 仕事する部屋は必要か
- 駅から何分までの場所までならよいのか
- ペットは飼えるのか
- うちでの食事が中心でよく料理をするためキッチンの広さは必要か
- 洗濯物はどこで干すのか
ライフスタイルをまとめておくことで、自分たちにマッチした物件を探しやすくなります。
中古マンションを探すときに注意することは？
中古マンションを探す際は注意するポイントがあります。失敗をなくすためにも内覧などでしっかりと確認しておきましょう。
確認すべきポイントをご紹介します。
①建物の状態は良いか
マンションは建物の管理がしっかりされているかが大事なポイントです。定期的な大規模修繕が行われているか、今後も計画的におこなわれるかは不動産会社の方にしっかりと確認しておきましょう。大規模な修繕以外にも細かい部分までチェックしておくと安心です。
■確認すべきポイント：
- 壁にヒビが入っていないか
- タイルが浮いたままの状態になっていないか
- 電球が切れていないか
- 壊れた部分が放置されていないか
②室内の設備は整っているか
中古マンションは新築マンションのように室内の設備は最新のものではありません。
古くて使い勝手が悪くないか、モニター付きインターフォンや追い焚き機能、浴室乾燥など希望する設備はきちんと設置されているか、水回りや配管から臭いがしたりカビが生えていないかなどしっかりと確認しておきましょう。
また、内覧する際にはメジャーを持っていき、今まで使っていた家具がそのまま使えるのか、狭すぎないかなども見ておくと安心です。
③周辺に医療機関はあるか
マンションの近くに医療機関があるかどうかはきちんと確認しておきましょう。
近くによい病院がない場合、体調が悪い中長時間かけて通うのは大変です。通院ともなるとさらに負担は増してきます。
信頼できる医療機関があれば何かあったときすぐ通えて安心です。
しかし、救急指定を受けた大きな病院が近くにある場合は注意が必要です。昼夜問わず救急車のサイレンやパトランプの光が気になるでしょう。
また、大きな病院が近くにあっても紹介状がないと受け入れてもらえないこともあるので、どんな病院かも見ておきましょう。
④近くにコンビニやスーパーがあるか
マンション周辺にコンビニやスーパーなどがあるかなどの利便性もしっかりと考えておきましょう。コンビニやスーパーが近くにあればすぐに買い物できますし、何かあったときにも安心です。
しかし、利便性が悪ければ時間がかかり、荷物の運搬などにも負担がかかります。日々の買い物のストレスが軽減できるように周辺の環境も見ておきましょう。
⑤管理体制はしっかりしているか
マンションの資産価値にも大きく影響してくる管理体制です。内覧の際には共用部分がきれいに清掃されているか、駐輪場やポスト周辺は整理されているかなど確認しておきましょう。
管理体制だけでなく、過去の修繕履歴や長期修繕計画の内容も確認しましょう。管理体制がしっかりしていれば、余計なトラブルも防げるでしょう。
⑥耐震性はあるのか
中古マンションを選ぶ際には新耐震性基準に適合している物件を選ぶようにしましょう。
特に1982年以前に建てられた物件は旧耐震基準となっているので注意が必要です。新耐震基準では震度7程度までは耐えられますが、旧耐震基準では震度5前後の地震に対して倒壊しないことが基準となっています。
耐震基準については、物件購入前に不動産会社の方にしっかり確認しておきましょう。
もっとも大事なポイントは”立地”です。駅近の物件は人気が高く売れやすいですが、駅から徒歩15分以上になると需要が大きく下がります。その他、街の治安や雰囲気がよいかどうかも見ておいてください。
また、資産価値は管理体制がきちんとしているかでも大きく変わってきます。内覧の際には、ゴミ置き場がきれいにされているか、駐輪場が整理されているか、定期的に修繕がおこなわれているかなども確認しましょう。
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探し方を工夫して、最高の中古マンションを見つけよう
中古マンションは新築マンションに比べて価格が安いことや選択肢が広いことが魅力です。探す際には予算やエリア、築年数などの条件をしっかりと絞っておくと選びやすく、失敗も少なくなります。
しかし、中古マンションは注意しなければいけない点も多くあります。建物の管理状態や設備、耐震性などは新築物件とは異なることもあるので内覧の際に細かくチェックしておくと安心です。
将来、売却を考えている方は資産価値がある物件かどうかも大事なポイントです。
何か気になることがあればしっかりと専門の方に相談してより良い物件選びをしていきましょう。
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