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後悔のないマンション売却を叶えるために!よくある失敗と対策法を解説!

2022.07.21
2022.10.18
中古マンション売却の失敗例

マンションの売却はほとんどの方にとって初めてのことで、かつ高額な取引となるため、不安に感じる方もいるのではないでしょうか。失敗すると大きな損失を被る恐れがあります。本記事ではマンションの売却の流れや費用・失敗事例と対策について解説します。

 

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マンション売却の流れを知っておこう

マンションの売却で失敗しないためには、一般的な流れを知っておく必要があります。マンションの売却には、売り出しの準備が1カ月程度・売却までの期間が2~3カ月・引き渡しまでに1カ月、全部で5~6カ月ほどかかります

 

【マンション売却の流れ】

  1. 事前準備
  2. マンションの査定
  3. 不動産会社と契約
  4. 売出価格の決定
  5. 売却活動
  6. 売買契約の締結
  7. 引き渡し
  8. 確定申告

1.事前準備

事前準備として以下3点を確認しましょう。

  • 住宅ローンの残債の確認⇒売却代金で残債を返済できるか
  • 売却するマンションがいくらで売れるか相場を知る
  • 売却に必要な書類を用意する

 

2.マンションの査定

不動産会社に査定を依頼しましょう。正確な査定額を得るためにも複数社に依頼することがポイントです。

 

■wednesdayの簡易査定はこちら

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3.不動産会社と契約する

信頼できる不動産会社と媒介契約を結びます。契約種類は3パターンで、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約のいずれかです。

 

関連記事:
専任媒介契約とは?メリット・デメリットをわかりやすく解説

4.売出価格の決定

マンションの売出価格を決めます。相場や状況に応じて適正な価格に設定することが大切です。

5.売却活動

不動産会社に広告を出してもらったりと売却活動が始まります。内見希望者が現れたら、内見をしてもらったりします。

 

関連記事:
住宅を購入するときの内見とは?内見の流れや確認すべきポイントを解説

6.売買契約の締結

購入希望者が決まったら売買契約を結びます。
このタイミングで
不動産会社に仲介手数料の半額を支払います。

7.引き渡し

不動産会社と司法書士・売主買主・銀行担当者が一堂に会して、代金の決済や鍵の受け渡しを行います。

このタイミングで仲介手数料の残りを不動産会社に支払います。

8.確定申告する

翌年2月頃確定申告を行います。

関連記事:
マンション売却の流れをわかりやすく解説!失敗しないための注意点もご紹介

マンション売却時にかかる費用を知っておこう

費用の計算をする人

マンションを売却する際には、税金や諸費用を支払わなければなりません。売却する際にどの程度の費用がかかるか知っておくことは重要なことです。

 

【売却時にかかる費用】

費用名 内容
仲介手数料
  • 不動産会社にマンションの売却を依頼した際に支払う手数料
    仲介手数料=(売買価格×3%)+消費税(上限)
印紙税(軽減後の税率)※
  • 不動産売買契約書に貼付(一部のみ抜粋)
  • 500万円~1,000万円以下…5千円
  • 1,000万円~5,000万円以下…1万円
  • 5,000万円~1億円以下…3万円
  • 1億円~5億円以下…6万円
登録免許税
  • 抵当権抹消費用
    登録免許税=不動産の数×1,000円(土地・建物を別々に数える)

  • 司法書士に依頼した場合1万円~2万円程度の費用が必要
住宅ローン一括返済手数料
  • 残債を一括返済するときに金融機関に支払う手数料
    5,000円~2万円程度が目安
譲渡所得税
  • 短期譲渡所得(所有期間が5年以下)
    所得税(30%)+住民税(9%)+復興特別所得税(0.63%)=39.63%


  • 長期譲渡所得(所有期間が5年超
    所得税(15%)+住民税(5%)+復興特別所得税(0.315%)=20.315%

※参照:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

 

マンション売却でよくある失敗事例と対策

悩んでいる女性

マンションの売却で失敗しないためには、失敗の原因を知り対策を講じることが必要です。主な事例を見てみましょう。

事例①売出価格が相場より高く、なかなか売却できない

マンションの売り出し価格を相場より著しく高く値付けした場合、売却には苦労するでしょう。マンションの売出価格は、一般的に不動産会社が提示した査定額を参考にして決めます。しかし不動産会社の中には、媒介契約を得ようと相場より高い価格を提示するところもあります。

■対策:
不動産会社から査定額を提示された際にはその根拠を確認し、適切な売出価格に設定する必要があります。

事例②不動産会社の選定を間違ってしまったため

不動産会社の選定を間違えると、なかなか売却できない場合があります。

不動産会社といっても、売買を得意とする会社・賃貸を得意とする会社・管理を専門とする会社などさまざまです。そのため賃貸を得意とする会社に依頼した場合、売買のノウハウがなく買い手がつかないということにもなりかねません。

■対策:
仲介を依頼する場合には、マンションの売却を得意とする不動産会社を選ぶ必要があります。また複数社から見積もりを取り、信頼できる不動産会社を選ぶことも重要なことです。

 

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不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。

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事例③媒介契約の違いを理解していなかったため

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つがあり、それぞれのメリット・デメリットを掴んで契約しましょう。媒介契約の特徴を理解せずに契約してしまうと、売却が上手くいかないかもしれません。

たとえば専任媒介契約と専属専任媒介契約は一社だけの契約のため、積極的な売却活動が期待できますが、「囲い込み(※1)」を受ける恐れがあります。また一般媒介契約は、複数社に依頼するため競争が激しくなり早く売却できる可能性がありますが、積極的な売却活動は期待できません。


■対策:

媒介契約の特徴や違いを理解しておきましょう。

 

【媒介契約の違い】

  専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
複数社との契約 1社のみ 1社のみ 複数社と可能
自分で買主を見つける取引 不動産会社の仲介が必要 媒介内で売却可能 仲介なしで売却可能
契約期間 最長3ヵ月 最長3ヵ月 定めはない
販売状況報告 7日に1度以上 14日に1回以上 定めはない
レインズ(※2)の登録 契約から5日以内 契約から7日以内 登録義務はない


3種類の媒介契約について詳しく説明している記事はこちら!
『媒介契約の選び方とは?3つの媒介の違いは?知っておきたい不動産売却のコツをご紹介』

 

※1:囲い込み…不動産会社が、売主・買主双方から仲介手数料をもらうために、自社だけで取引を完結すること。不動産会社から値引きを要請されることもある。

※2:レインズ…不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステムのこと。

 

事例④売り出しのタイミングを見誤ってしまったため

不動産の売却タイミングを間違うと、なかなか売却できないことがあります。

一般的に年度末や期末は転勤などで人が移動するので、不動産取引は活発化します。そのためこのタイミングでマンションの売り出しを掛ければ、売却の可能性は高くなります。

逆に夏休みや年末など長期休暇に入る時期は、不動産会社も休業するので売買活動も停止します。そのためマンションの売り出しをしても、なかなか売却できないということになってしまいます。

■対策:
売り出しのタイミングを見極めるようにしましょう。

関連記事:
マンション売却に築年数は関係する?最適な時期を見極める8つのポイントを解説

事例⑤マンションを売り急ぎ、損失が発生する

マンションは焦って売り急ぐと売却価格を下げざるを得なくなり、損失が発生することもあります。マンションはそう簡単には成約できず、通常事前準備から売却までは3~4カ月見ておく必要があります。

 

■対策:
周到な準備をして綿密な計画を立てたら価格を触らず、問い合わせがあるまでじっくり待つことも必要です。

関連記事:
マンション売却の平均期間は3ヶ月?売れない時の対処法や最短で売る方法をご紹介

事例⑥内覧時の印象が悪く成約しない

内覧は、購入希望者に決断を促す大切な売却活動であり、内覧時の印象が悪いと成約に至りません。

 

■対策:
購入希望者に好印象を与えるためには、きちんと清掃し整理・整頓を行い清潔感のある住まいに見せなければなりません。ハウスクリーニングや修繕をする必要はありませんが、きれいな状態を見せて好印象を与えることは重要なことです。

 

事例⑦売却時の費用を認識していなかった

マンションを売却する際には、譲渡所得税や印紙税登録・免許税などの税金、仲介手数料や住宅ローン一括返済手数料などの手数料手数料がかかります。そのためあらかじめ費用を把握していないと、考えていた以上に利益が少なくなってしまうことや、損失が発生することもあります。


■対策:

マンションを売却する場合には、税金や手数料も考慮して売却価格を設定しましょう。

 

事例⑧売却価格が住宅ローン残債を下回ってしまった

マンションを売る場合、原則的に住宅ローンを完済しないと売却できません。そのため売却価格よりも住宅ローンの残債が多い場合は、自己資金を捻出して住宅ローンの返済を行う必要があります。


■対策:

マンションを売却する際には、住宅ローンの残債を把握しておくようにしましょう。

 

事例⑨瑕疵の申告を行わず補償が発生した

不動産を売却する場合、瑕疵や不備があった際には売主は買主に対して責任を負わなければなりません。これを「契約不適合責任」といい、売却後の瑕疵が見つかったときは、売主は損害賠償や給付の請求などを受けることになります。


■対策:

マンションを売却する際には、物件の欠陥や不良について、あらかじめ書面で伝えておく必要があります。

 

マンションは計画を立てて売却しよう

マンションの売却で損をしないためには、マンションの売却の流れと費用を把握し、しっかり計画をたてることが大事です。
マンションの売却でよくある失敗事例と対策を確認して、後悔のない売却をしてくださいね。

 

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