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家の売却でやってはいけないこととは?価格の費用相場や税金についても解説!

2022.11.18
2022.11.18
外から家を見る夫婦の画像

家の売却でやってはいけないことがわからないと悩んでいませんか。家の売却では、不動産会社1社だけに査定依頼することや、売却のためにリフォームすることはおすすめしません。この記事では、売却の流れや費用、税金、期間などを解説しますので、最後までお読みください。

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家を売却する流れ

内覧する夫婦の画像

仲介で売却する方法を中心に売却方法を解説します。流れは以下の通りです。

  1. 家を売る方法を決める
  2. 相場を調べる
  3. 不動産会社に査定を依頼する
  4. 依頼する会社を決め、契約を結ぶ
  5. 売却活動をする
  6. 売買契約を結ぶ
  7. 決済し、買主に引き渡す

売却する流れに沿って解説します。

①家を売る方法を決める

家を売る方法は、仲介と買取の2パターンがあります。

仲介とは、不動産会社が売主の代わりに、広告を掲載して購入希望者を探す方法です。相場に合わせて売却価格を設定するため、買取より高く売れます。ただし、売り出し価格やタイミングによっては、売却までに時間がかかることも。

買取とは、不動産会社が直接買い取る方法です。不動産会社が購入希望者を探すため、短い期間で売却できます。不動産会社が購入後にリフォームをして販売し、買主を探す手間がないため仲介手数料もかかりません。そのため、相場の7~8割程度の価格で買い取られます。

②相場を調べる

売却相場は、「REINS Market Information」で調べられます。「REINS Market Information」は、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が管理しているサイトです。このサイトでは、実際に購入された金額を検索できます。不動産会社は、REINSに売買価格を登録しなければならないため、データ量が多く、信頼できるサイトです。面積や間取り、築年数や最寄り駅などの細かい条件を絞れるため、売却したい家と条件が近い物件の売却価格が調べられます。

 

参照:不動産流通機構 REINS Market Information

③不動産会社に査定を依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産会社によって、家の売却実績が異なるためです。得意な地域や顧客層も、会社によって違います。

また、担当者の対応もチェックしましょう。家の売却には時間がかかり、対応が悪い担当者だとストレスになってしまうためです。

 

■wednesdayの簡易査定

cta-image-3

不動産の売却を検討中の方は、簡易査定にお申し込みください。wednesdayの簡易査定は、面倒な訪問は不要でオンラインのみで売却まで完了します。

こんな方におすすめ:
・売却・住み替えを検討中の方
・今のお家がいくらで売れるか知りたい方

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④依頼する会社を決め、契約を結ぶ

信頼できる不動産会社を決め、媒介契約を結びます。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、複数業者の契約ができるかなどの条件が異なります。複数の不動産会社との契約ができ、自分で買主を探して契約を結べる一般媒介契約がおすすめです。複数の会社に依頼すると、より高い金額で売れる購入希望者が見つかりやすくなるためです。なお、買取の場合は不動産会社と売買契約を結ぶため、売却が完了となります。

⑤売却活動をする

契約を結んだ不動産会社が売却活動を行います。不動産会社から、定期的に活動報告されるので確認しましょう。購入希望者が現れたら、内覧を行います。

⑥売買契約を結ぶ

購入希望者の買う意思が固まると、不動産会社を通じて購入申込書が送られてきます。購入申込書の引き渡し時期や、値引き交渉の項目を確認しましょう。交渉がまとまったら、不動産会社を通して売渡承諾書を送り、売買契約を結びます。

⑦決済し、買主に引き渡す

契約で決められた日時に、家の引き渡しと決済が行われます。引き渡すときに、家の所有権が移転した権利証を買主に渡して、売買が完了です。

 

家の売却にかかる費用

売却にかかる費用を計算している女性の画像

家の売却にかかる費用は、不動産会社に支払う仲介手数料、司法書士に依頼する費用です。まずは仲介手数料から解説します。

不動産会社に支払う仲介手数料

売却できた場合には、不動産会社に仲介手数料を払わなければなりません。仲介手数料は上限が決まっていて、以下の計算式を使って求めます。

仲介手数料の上限金額(税込)=(売却価格×3%+6)+消費税

この金額は上限金額のため、実際の金額は売買契約書を確認してください。

司法書士に依頼する費用

また、司法書士に所有権移転登記を依頼する費用がかかります。日本司法書士連合会のアンケート結果によると、関東地区の平均報酬額は41,219円です。

 

参照:日本司法書士連合会 報酬アンケート結果

 

家の売却にかかる税金

税金を計算する女性の画像

家の売却にかかる税金は、譲渡所得税、印紙税です。課税される額が大きい譲渡所得税から解説します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却して、利益が発生したときに課税される税金です。譲渡所得の税率は、家を所有した年数によって異なります。5年以内の場合は39.63%、5年を超える場合は20.315%です。

 

参照:国税庁 土地や建物を売ったとき 

印紙税

印紙税は、家の売買契約書に貼る印紙の発行費用です。印紙税は、家の売却価格によって異なり、平成26年4月1日から、令和6年3月31日までに作成された売買契約書には、印紙税が軽減されます。

 

家の売却価格

基本となる税率

軽減された税率

100万円を超え500万円以下

2,000円

1,000円

500万円を超え1,000万円以下

10,000円

5,000円

1,000万円を超え5,000万円以下

20,000円

10,000円

5,000万円を超え1億円以下

60,000円

30,000円

 

参照:国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

税金を抑えられる特別控除を利用する

家の売却には、税金を押さえられる特別控除が利用できます。たとえば、自宅を買い換えたときには、居住用財産の3,000万円特別控除と特定の居住用財産の買い換えの特例が利用できます。

居住用財産の3,000万円特別控除とは、自宅を売却した場合に、譲渡所得から3,000万円控除されることを指します。特定の居住用財産の買い換えの特例とは、自宅を買い替えて出た利益分の税金を繰り越す特例です。特例を利用する条件は、下記の国税庁のHPでご確認ください。

 

参照:

国税庁 マイホームを売ったときの特例 

国税庁 特定のマイホームを買い換えたときの特例 

 

家の売却にかかる期間

売却までの期間をカレンダーで計算する女性の画像

家の売却にかかる期間は、一戸建てなら平均で6ヶ月程度です。売却までの期間は売る方法によって異なり、買取なら3日~1ヶ月、仲介なら3ヶ月~1年程度かかります。家の売却を考えている方は、売却までの期間を事前に把握し、計画的に動き出しましょう。

 

ケース別!家を売却するときの注意点

パソコンの前で悩んでいる夫婦の画像

家の売却には、注意が必要なケースがあります。特に注意が必要なケースは、築20年以上の家と、住宅ローンの残債がある家です。それぞれのケースを詳しく解説します。

築20年以上の家を売却するときの注意点

築20年以上の家を売却するときは、再建築不可になっていないか調べましょう。取り壊して新たに建てようとするときに、使用できる土地の面積がかなり狭くなってしまうためです。その家がある役所の建築関係の窓口で聞きましょう。登記事項証明書や公図などを持っていくと、スムーズに対応してもらえます。再建築不可の場合は、家を取り壊さないようにしましょう。

住宅ローン残債がある家を売却するときの注意点

住宅ローンが残っている家を売却するときは、完済できるか確認しましょう。家を売却するには、住宅ローンの完済が必要となります。金融機関がローンを融資するときに設定した、抵当権を外さなければ売れないためです。まずは、銀行から毎年10月ころに送られてくる残高証明書で、住宅ローンの残りの金額を確認しましょう。ローンが完済できなくても、任意売却や住み替えローンで売却できます。ただし、どちらも住宅ローンを借りている金融機関からの許可が必要です。

 

家の売却でやってはいけない4つのこと

不動産会社からの活動報告で心配になる夫婦の画像

家の売却でやってはいけないことは、4つあります。

  • 不動産会社1社だけに査定依頼をすること
  • 売却のためにリフォームすること
  • 掃除や片付けがされていない状態で内覧対応を行うこと
  • 相場よりもかなり高い価格で売り出すこと

売却に影響しやすい順番で解説します。

不動産会社1社だけに査定依頼をすること

不動産会社1社だけに査定を依頼すると、査定額が妥当かどうか判断できません不動産会社の査定は相場に基づくものの、会社によって金額は異なります。また、高い査定金額を出した会社で売れるとは限りません。金額が高く、購入希望者が減る可能性があるためです。複数の不動産会社に依頼して、売却相場を確認し、妥当な価格で売り出しましょう。

売却のためにリフォームすること

売却のためにリフォームすることは、おすすめしません。売却できても、リフォーム費用が回収できない可能性があるためです。また内装のデザインは、好みが分かれます。最近はリノベーションがトレンドになっており、自分好みにデザインを変えたい売主が増えています。

掃除や片付けがされていない状態で内覧対応を行うこと

内覧のときには、ほこりがたまっていたり、水回りが汚れていたりすると、購入希望者にマイナスに映ってしまいます。住んでいない家は空気がこもっているため、事前に換気をすることが大切です。内覧前に掃除し、きれいな部屋で購入希望者を迎えましょう。

相場よりもかなり高い価格で売り出すこと

相場よりかなり高い金額で売り出すと、購入希望者が減ってしまいます。購入希望者も相場を調べて、予算内に収まるように選ぶためです。中古の家は値引き交渉されることが多いので、売りたい価格よりも少し高い価格を設定しましょう。

 

家の売却について理解して、スムーズに売りだそう!

家を売却する流れは、仲介か買取かで異なります。家の売却にかかる費用は、不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士に支払う費用です。家の売却にかかる税金は、譲渡所得税や印紙税などがあり、特例控除を利用して節税できます。家の売却でやってはいけないことは、不動産会社1社だけに査定依頼をすることや、売却のためにリフォームすることです。売却について理解して、スムーズに売り出しましょう。

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航空業界に2年間勤めた後、不動産が好きすぎて2021年にMUSUBUに入社。月間90本MUSUBUメディアのwednesdayとTSUNAGUの構成考案と執筆を務める。絶賛宅建勉強中のライター兼編集者。趣味はルームツアーのYouTube動画を見ること。

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