家を売却するときにかかる税金をご存知でしょうか？売却益が発生した場合と、発生しない場合でかかる税金は異なります。

本記事では、家を売却したときの税金と税金の軽減措置について詳しく解説します。税金についての知識を深めてから売却活動を進めましょう。

家を売る予定がある方は、本記事をぜひ参考にしてください。

家の売却で必ずかかる税金

家を売却するときは、必ず印紙税と消費税がかかります。それぞれの意味や税額について解説します。

関連記事：
マンション売却の税金はいくら？金額の計算方法と種類を紹介

印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書などの課税文書を作成した時、作成者に課される税金です。

該当税額分の印紙を買い、契約書（課税文書）に貼り付け、消印すると納税できます。

【印紙税額の一覧表】

参照：
国税庁印紙税額の一覧表

課税文書に印紙を貼り付けなかったり消印していない場合は、過怠税を徴収されてしまうので、注意しましょう。

関連記事：
家の売却にかかる税金とは？計算方法や利用できる特例控除、注意点を解説！

消費税

不動産取引をする際には消費税がかかりますが、2年前の課税売上高が1,000万円を超えている個人事業主および売主が法人の場合を除き、消費税はかかりません。

具体的には以下のものに消費税が課税されます。

• 仲介手数料
• 住宅ローン融資手数料
• 司法書士への報酬

ちなみに、土地は課税対象ではないため個人事業主・法人関係なく消費税はかかりません。

詳しくは以下の記事をご覧ください。

関連記事：
不動産売買の仲介手数料に消費税はかかる？注意点もご紹介
マンション売却で消費税はかかる？課税されるケースや計算方法を紹介！

家の売却で場合によってかかる税金

家を売却した時、登録免許税と譲渡所得税は場合によって課税されます。それぞれの意味や税額について解説します。

登録免許税

住宅ローンの残債がある家を売却する場合は、登録免許税がかかります。

住宅ローンが残っている家には抵当権がついており、抵当権がついたまま売却することはできません。そのため、抵当権の抹消手続きをして売却に進むのですが、抵当権抹消登記にかかる税金が、登録免許税です。

その他にも、不動産の名義変更の登記申請時にも課税されます。

登録免許税の税額は、土地と建物のそれぞれの評価額×2.0％で計算可能です。

関連記事：
マンション売却にかかる税金の計算方法は？特例や控除を使う節税方法も解説

所得税、住民税、復興特別所得税

家を売却して、売却益を得た場合、所得税、住民税、復興特別所得税の3つの税金がかかります。譲渡所得税とは、この3つの税金をまとめた呼び方です。

譲渡所得税の納税額は「（譲渡所得－特別控除額）×税率」で、税率は家を所有していた期間によって異なります。

参照：
譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

譲渡所得税は、納付書が送られてくる固定資産税などとは異なり、各自で手続きをして納める税金となっています。申告期間は売却した日の翌年の2月16日〜3月15日です。確定申告書や必要書類を揃え、税務署の窓口、郵送、オンラインで手続き可能です。

詳しくは以下の記事をご覧ください。

関連記事：
マンション売却で発生する「譲渡所得」とかかる税金について解説！
不動産取得税とはどんな税金なの？金額の目安や軽減措置などについて解説

税金控除特例

家を売却して譲渡所得税が発生した場合は以下の控除特例が利用できます。

• 居住用住宅の3,000万円特別控除
• 10年越え所有軽減税率の特例
• 特定の買換え特例

一つずつ詳しく解説していきます。特例を利用して節税しましょう。

居住用住宅の3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、マイホームの売却に限り、条件を満たすと譲渡所得から3,000万円差し引かれる特例です。そのため、譲渡所得が3,000万円より下回る場合は、譲渡所得税が課税されません。

3,000万円特別控除を利用した場合の譲渡所得の税額は以下になります。

税額＝（譲渡所得－3,000万円）×税率

ただし、3,000万円控除と住宅ローン控除と買い替え特例の併用はできないため、どちらを利用する方がお得なのか、よく検討し利用しましょう。

【3000万円特例控除の適用条件】

・居住用財産に住まなくなってから3年以内に売ること

・二年前、一年前、本年に買い替え特例の適用を受けていないこと

・3,000万円特別控除を、一年前または二年前に適用していないこと

・配偶者などの特別な関係の者への譲渡ではないこと

10年越え所有軽減税率の特例

10年越え所有軽減税率の特例とは、10年以上住んでいた自分の家を売却する際に譲渡所得税に軽減税率を適用できる特例です。3,000万円控除との併用も可能です。

この特例を利用する場合、通常20.315％とされている税率が、売却益の額に応じて軽減されます。売却益6,000万円以下の部分は税率10％、6,000万円を超える部分は税率15％として税金を計算することが可能です。

特定の買換え特例

特定の買換え特例とは、マイホームを売却して、次のマイホームに買い換えたとき譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例です。決して譲渡益に対する課税が控除されるわけではないので、注意してください。

適応条件は、売却物件の条件と買い替え先の物件の条件に分けられます。

買換え特例の詳しい条件や手続き方法は、以下の記事をご覧ください。

関連記事：
買い替え特例は不動産の税金対策になる？利用したほうが良いケースや注意点を解説

マンション売却後は確定申告を行おう

売却によって売却益が生じた場合は、必ず確定申告が必要です。売却益が発生しなかった場合でも、確定申告をする義務はありませんが、損益通算で所得税額を抑えられるため、なるべく確定申告は行いましょう。

マンション売却後の確定申告は、税理士に依頼することもできます。正確かつ素早く行いたい方におすすめですが、その分費用もかかるので自分に合った申告方法を検討しましょう。

確定申告について詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。

関連記事：
マンション売却で確定申告が不要なケースは？必要書類や特別控除についてもご紹介！

まとめ

家を売却するだけでも、さまざまな税金がかかります。

必ずかかる税金は印紙税と消費税で、場合によってかかる税金は登録免許税と譲渡所得税です。人によって課税される税金が異なるため、自分はどのケースに当てはまるか考えながら売却活動を進める必要があります。

売却益が発生した場合は、課税される税金が多いので、軽減措置などの特例控除を利用しましょう。

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