マンションの購入から2年しか経っていないけど、売却をしなければならない事情がある場合もあるでしょう。2年しか経っていないと、訳あり物件と思われてしまうのでは？と不安になりますよね。

今回は、マンションの購入2年後に売却することについて詳しく解説をします。重要なポイントを理解して、損をしないように売却を進めましょう。

購入して2年のマンション価格の下落率は？

まずはマンションの価格の下落率を確認しましょう。マンションの価格は下記グラフのように減少します。

REINS TOPIC「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2021年）」を元に作成

築年数によって、価格が減少することが分かります。時間が経過するほど価格が落ちるため、すぐに売却をすることで価格を落とさず売却をすることができます。

次に、マンションの築年数による価格の下落率を確認しましょう。

RAINS TOPIC 「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況」を元に作成

宅地建物取引士

庄司優世

築20年までの売却が理想です

築16年〜築20年の下落率は8.7％と低いですが、築26年〜築30年では27.2％と大幅に金額が落ち込むことが分かります。
20年目以降は価格が大幅に下がることから、築20年までの売却が理想です。 >>プロフィールはこちら

マンションを購入してすぐに売却する理由

マンションを購入してからすぐに売却をする方の理由は、主に3つあります。

• 住宅ローンが支払えないから
• 離婚や転勤により環境が変化したから
• 物件に不満があるから

それぞれ詳しく確認しましょう。

住宅ローンが支払えないから

一つ目は、住宅ローンの返済がきつく売却をするケースです。住宅ローンは滞納すると不利な点が多いため、滞納する前に売却することをおすすめします。

住宅ローンの支払いが滞ると、最終的に競売にかけられてしまいます。競売は銀行がローン残債の回収のために強制的に実行される売却で、相場より低い金額で売却が進められてしまうものです。

関連記事：
住宅ローンはどのように計算する？返済方法や注意すべきポイントも押さえて詳しく解説

宅地建物取引士

庄司優世

滞納は信用情報に傷がついてしまいます

競売にかけられなかった場合でも、滞納をしてしまうと信用情報に傷がついてしまう可能性があります。
信用情報に傷がついてしまうと、引っ越し先でローン審査が通りにくくなるため気をつけてくださいね。 >>プロフィールはこちら

離婚や転勤により環境が変化したから

二つ目は、離婚や転勤などの環境の変化によって売却をするケースです。

会社都合の転勤で、売却をするケースがあります。急いで引っ越しをする必要があることもありますが、売却には時間がかかります。急いで売却を進めることが難しいため、不動産会社による買取を利用するケース、転勤中に留守にするマンションを一定期間賃貸するケースなどが良く利用されます。

また離婚の場合、同居を辞めることになるため、マンションをどうするか相談をすることになります。

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住宅ローン返済中に離婚した場合、家はどうする？選択肢や売却方法について徹底解説

物件に不満があるから

3つ目は、物件に不満があるケースです。近隣トラブルや、周辺施設に対する不満、管理費や修繕費が高額、などの不満がある場合も売却をする方が多くいます。

不満に対して我慢をする必要はありません。ローンの残債を確認しながら、価格が落ちる前に売却をすることをおすすめします。

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「マンションのトラブル」ランキングTOP5ご紹介｜契約前のポイントを解説

購入後すぐに高値で売却できるマンションの特徴

購入後すぐに売却をしても高値で取引されるマンションの特徴は、主に3つあります。

• 立地が良い
• 部屋の条件が良い
• 大手ディベロッパーが建設したマンション

それぞれ解説します。

立地が良い

駅近物件や人気の立地のマンションの場合は、購入後すぐであっても価格を落とさずに売却をできます。一般的に最寄り駅まで徒歩5分以内のマンションは、駅近と呼ばれ人気があります。

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【最新版】首都圏の中古マンション人気の駅ランキング｜TOP10の魅力や住みやすさを詳しくご紹介！

部屋の条件が良い

眺望、角部屋など、部屋の条件が良いマンションは希少価値が高く、人気がある物件です。特にタワーマンションの場合、高層階であるほど価値が高く、売れやすい傾向にあります。

そして、間取りはファミリー向けの物件が人気の傾向にあります。3LDKや４LDKなど3〜4人が住める間取りが人気です。

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大手ディベロッパーが建設したマンション

大手ディベロッパーが建設したマンションは、ブランドマンションと呼ばれ、資産価値が高い傾向にあります。高級感がある内装や、大手が建設した安心感から人気を集めています。

新築マンションの売り時はいつ？

マンションは築年数が経過するごとに価格が下落します。築年数の浅いマンションであるほど、高額な売却が可能です。先述した表から分かる通り、築20年以降は価格が大幅に下落することから、築20年以降の売却は避けるべきです。

また、不動産価格は経済状況によって金額が変動します。地価公示や不動産価格指標を確認することで、相場を確認することができます。

そして、住宅ローンが低金利が続いている時は、物件の購入希望者が増える傾向にあります。金利が低くなれば、ローンが組みやすくなることから住宅購入のハードルが下がります。希望物件の価格が高くてもローンが通れば購入する方も多いので、高めの金額設定でも売却ができる可能性があります。住宅ローンの金利の動きも確認をしましょう。

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今、マンションは売り時？社会情勢の影響や今後の見通し、売却しやすい築年数を解説！

新築マンションを売却するのに最適な時期は？

年間を通して、新生活が始まる3月が最も物件が動きます。

つまり3月に売却ができるように余裕を持って準備をしておくことで、スムーズな売却が可能です。11月〜12月から販売活動を始め、3月のピークに合わせることが最適です。

ローン残高が下回る場合は？

売却をしようと思っても、売却額がローン残高を下回ってしまう、「オーバーローン」になってしまう場合があります。

マンションを売却する際は、抵当権が設定されていることから、住宅ローンを完済する必要があります。

まずは、住宅ローンの残債がいくら残っているのかを認識しておきましょう。

自己資金を用意して、ローンを完済することが一般的です。しかし自己資金が用意できない場合、住み替えローンを利用することで売却ができます。住み替えローンは、今の住宅ローンの残債と引っ越し先の住宅ローンを合算する方法です。

金利が高く審査も厳しい傾向にあるため、注意が必要です。

売却に係る税金は？

売却で利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。売却によって得た利益のことを「譲渡所得」と呼び、譲渡所得は「譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用」で算出をすることができます。

譲渡所得税は所有期間が5年以下か5年超かで税率が大きく変わります。

また、譲渡所得が発生した場合でも、控除特例を利用することができます。次章で確認をしましょう。

関連記事：
家の売却にかかる税金の総まとめ！費用相場や特別控除について徹底解説

譲渡所得税に使える控除特例は？

譲渡所得税で利用できる特例は主に3つあります。

• 3,000万円特別控除
• 買い替え特例
• 10年超所有軽減税率特例

それぞれ詳しく解説をします。

3,000万円特別控除

3,000万円の特別控除は、譲渡所得3,000万円までの課税対象にならない特例です。この制度を利用することで譲渡所得が3,000万円以内であれば、全額控除され税金を納める必要はありません。3,000万円以上でも、超えた金額のみが課税対象になります。譲渡所得が3,000万円以内の方はこの特例が最適です。

詳しい条件は、「国税庁ホームページマイホームを売ったときの特例」を確認しましょう。

買い替え特例

買い替え特例は、不動産を売却する際に得た利益分の譲渡所得税を先送りにできる特例のことです。税金の支払い分を先送りにすることで、買い替えの資金に充てることができるメリットがあります。買い替え先の物件を売却する際に、先送りにした税金を支払う必要があるため注意が必要です。

詳しい条件は、「国税庁ホームページ特例のマイホームを買い換えたときの特例」を確認しましょう。

10年超所有軽減税率特例

10年超所有軽減税率特例は、売却する物件を10年超所有している場合、軽減税率が適応される特例です。6,000万円までの譲渡所得は、所得税率10.21％、住民税率4％の軽減を受けることができます。この特例は、3,000万円控除との併用も可能です。

詳しい条件は、「国税庁ホームページマイホームを売ったときの軽減税率の特例」を確認しましょう。

新築マンションを早く・高く売却する方法とは？

マンションを急いで売却をしたい場合、不動産会社の直接買い取りも選択肢に入れましょう。複数社に査定を依頼し、好条件で買い取ってくれる不動産会社を探すことで高価買取も可能です。

また、売却の日程など融通が効きやすく、売却活動をする時間を確保することができない方にもおすすめです。

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購入直後のマンションを高値で売却しよう

ここまで購入した直後のマンションの売却するポイントを解説しました。

築年数が経過するごとにマンションの価格は下がります。転勤や物件に対する不満などがある場合は、早めの売却をすることで大きく損をすることを避けることができます。

また、売却金額がローン残高を下回ってしまう場合は、住み替えローンなどを利用して売却を進めましょう。

売却で利益が出た場合は、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税は所有期間が5年以下か5年超かで税率が大きく変わるため、注意が必要です。譲渡所得税は、特例を利用することで、控除されることがあるため、利用条件などを確認しておきましょう。

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