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家の売却でやってはいけない12のこと|ローン中の家や古い家を売る注意点を解説!

2023.02.01
2023.02.27
売り出し価格を相談している画像

家を売却したいけど何をしたら良いのか、何をしてはいけないのかわからない方は多いと思います。不動産会社1社に査定依頼をすることは、おすすめしません。

この記事では、やってはいけないことを売却の流れに沿って解説しますので、最後までお読みください。

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家を売却する8つの流れ・手順

家の売却は、以下の8ステップで進めます。

  1. 相場を調べて、売却シミュレーションをする
  2. 不動産会社に査定依頼をする
  3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  4. 不動産会社が売買活動を行う
  5. 購入希望者が現れたら、内覧を案内する
  6. 売主と条件交渉を行う
  7. 売買契約を結ぶ
  8. 決済と引き渡しを行う

 

売却には3ヶ月〜半年ほどの期間がかかります。状況によっては1年以上かかるケースも少なくありません。売却までのスケジュールをあらかじめ理解しておきましょう。


関連記事:
家の売却までの流れとは?ローン中に売るときの注意点も解説!

 

不動産会社と契約する前にやってはいけない6つのこと

査定価格を確認している夫婦の画像

不動産会社と契約する前に、やってはいけないことを6つ紹介します。契約するまでの流れに沿って解説します。

 

①売却の前にリフォームする

売却の前にリフォームをすると、買い手が付きにくくなります。需要が高まっているセルフリノベーションができなくなり、購入希望者が減少する可能性があるためです。また、売却したときにリフォームした費用を回収できないこともあります。

関連記事:
マンションはリフォームしてから売却すべき?費用や必要性を解説!

②売却相場を自分で調べない

売却相場を自分で調べないと、売却に時間がかかる可能性があります。売却相場よりも高く売り出して、購入希望者を減らしてしまうことも少なくありません。

また、相場より低く売り出して損をしてしまうこともあります。相場を調べて、適切な売り出し価格を設定することがポイントです。

関連記事:
中古マンションの売却相場はいくら?売却すべき物件とは?調べ方もご紹介!

③自分で売却シミュレーションをしない

自分で売却シミュレーションしないと、売却後の税金で苦労するかもしれません。家を売却して利益が出た場合に、譲渡所得税などを納める必要があります。

売却価格がそのまま手元に入らないため、あらかじめシミュレーションすることがポイントです。

関連記事:
マンション売却シミュレーションでわかる3つのことを徹底解説!

④不動産会社1社のみに査定依頼をする

不動産会社1社のみに査定依頼をすることはやめましょう。他の会社と比べられないため、その査定価格が相場と合っているか判断できません。

不動産会社によっては、得意なエリアや顧客層が異なっているため、売却までのスピードも変わる可能性があります。査定依頼をするときは、複数の不動産会社に依頼することが大切です。

関連記事:
マンション売却時の査定の流れや高く評価されるポイントは?おすすめのサイトや注意点もご紹介

⑤売るときに不利になる情報を隠す

売るときに不利になる情報を隠すことは、やってはいけません。売買したときに、買主から契約不適合責任を問われる可能性があるためです。

契約不適合責任を問われると、買主が売主に対して契約を解除したり、保証を請求できることを指します。トラブルを避けるために、すべてのマイナスの部分を調べて伝えましょう。

⑥特例控除を調べない

売却する前に特例控除を必ず調べましょう。使えるはずだった特例控除が利用できずに、多くの税金を払ってしまうことがあります。

住宅ローン控除などと併用できない控除もあるため、事前に確認し、売却前に不動産会社に相談することが大切です。


関連記事:
家の売却は税金控除を利用しよう!併用するケースや確定申告の書き方をご紹介

契約~売買契約を結ぶまでにやってはいけない4つのこと

売買契約を結ぶ夫婦の画像

不動産会社と契約〜売買契約を結ぶまでには、相場よりもかなり高い金額で売り出すことなどはやってはいけません。

ここでは、不動産会社と契約〜売買契約を結ぶまでにやってはいけない4つのことを紹介します。

相場よりもかなり高い金額で売り出す

相場よりもかなり高い金額で売り出すのはやめましょう。購入希望者が減り、売却までの時間がかかってしまいます。

中古の家の売却では、値引き交渉されるケースが大半です。値引きされることを想定した価格で売り出すことをおすすめします。

不動産会社に任せきりにする

不動産会社に任せきりにすると、売却がスムーズにいかない場合があります。不動産会社によっては利益が少ないと考えて、売却活動を熱心にしていないこともあるためです。

また、囲い込みを知らずに受けている場合もあります。囲い込みとは、自社が仲介している売主と買主をマッチさせるために、あえて広告を少なくし、売却を長引かせることです。売却活動の状況をきちんと確認するようにしましょう。

条件交渉をしっかりと行わない

買主が現れたときに、条件交渉をしっかりと行わないと大幅に値引きされてしまうことがあります。どこまで下げられるのかなどを事前に決めておき、買主の言うがままの価格にしないようにしましょう。

内覧のときに掃除をしない

内覧のときは掃除を必ず行いましょう。購入希望者が汚れなどを見て、購入を辞めてしまうことがあるためです。

キッチンやバスルームの水回りや、リビングなどの掃除を必ず行うことが大切です。人が住んでいない家には匂いがこもりやすいため、空気の入れ替えをすることも忘れないようにしましょう。


関連記事:
マンション売却時の内覧で好印象を与える4つのポイントとは?事前準備や当日までの流れも解説!

売買契約を結んだ後にやってはいけない2つのこと

売買契約を結んだ後にやってはいけないことは、2つあります。

それぞれのやってはいけないことを売却後の流れに沿って解説します。

ものを残したまま引き渡す

ものを残したまま引き渡すことは、やってはいけません。あらかじめ契約で取り決めておけば問題ありませんが、無断でものを残した場合に契約違反となる可能性があります。

不動産の売却では、家電などを一切残さずに空っぽの状態での引き渡しが原則です。

どうしても持ち出しが難しいものがあるときは、売却前に不動産会社に伝え、契約前の買主が把握できるようにしておきましょう。

確定申告をしない

確定申告をしないと、ペナルティが課せられる可能性があります。家の売却代金は譲渡所得となり、課税の対象です。確定申告をしなかった場合に、延滞税や無申告課税など本来払わなくてもよい税金を払うことになります。

また確定申告をしないと、税負担が軽くなる特例控除も利用できません。税金の負担を軽くするためにも必ず確定申告をしましょう。


関連記事:
マンション売却後は確定申告するべき?方法や手順をわかりやすく解説

シチュエーション別!家を売却するときの注意点

査定結果を見ている女性の画像

シチュエーションによって、家を売却するときの注意点が異なるので、注意が必要です。ここでは、5つのシチュエーションに分けて注意点を解説します。

古い家を売る場合

築20年以上経った古い家を売るときには、そのままでは売却しにくいケースが大半です。以下の3つの方法から、不動産会社と相談して状況にあった売り方を選びましょう。

  • 「古家付き」の土地として売る
  • 更地にして土地を売る
  • 不動産会社に買い取ってもらう

古い家を売るのは難しく、時間がかかるケースは少なくありません。売却までに余裕を持ったスケジュールで動きましょう。

住宅ローン中の家を売る場合

住宅ローンが残っている家を売るときには、ローンの残額を必ず確認しましょう。住宅ローンが残っていても家の売り出しはできますが、引き渡す前にローンを一括返済する必要があります。

家を売却した資金がローンを上回っているか事前にチェックすることが大切です。家を売却した資金よりもローンが上回っていたときには、借り換えローンなどを検討しましょう。


関連記事:
ローン残債があるマンションでも売却できる?一括返済できない場合の対処法も解説

お金がないときに家を売る場合

すぐにお金が必要なときは、買取で家を売りましょう。買取とは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。売主を探さない分、売却までの期間が短くなり、1週間~1ヶ月程度でお金が手元に入ります。

仲介手数料を払わないため、売却にかかる費用が少なく済むこともメリットの1つです。ただし、家の売却相場の約7割程度で買取されることが多く、高値では売れないことを頭に入れておきましょう。 

知り合いに家を売る場合

知り合いに家を売る場合は、慎重に契約を行いましょう。口頭で約束した内容は、有効とは認められないため、どんな細かいことでも契約書に記載することが大切です。

また価格が妥当かどうかをしっかりと検討することがポイントです。知り合いだと価格を自由に決められますが、間違った付け方をしてしまう可能性があります。一括査定サイトなどを利用して、妥当な価格を決めましょう。 

親の代理で家を売る場合

親が認知症を患い代理で売るときには、注意が必要です。たとえ家族であっても、所有者である親の同意を得ずに売却できないためです。認知症の親の代理で家を売却するには、親への本人確認及び意思確認が必要だったり、「成年後見制度」を活用する必要があります。

ただし、認知症の程度によっては、代理人を立てて売却を進められます。

 

やってはいけないことを理解して、トラブルなく家を売ろう!

契約する前には相場を調べないことはやってはいけません。

内覧を行うときには、掃除をしないと購入希望者の購入意欲が下がってしまうことも少なくありません。

売買契約を結んだあとには、確定申告をしないと余計な税金がかかる可能性があります。やってはいけないことを、事前に把握してトラブルなく売却しましょう。

 

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